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《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。房屋归属的最终认定以不动产登记簿为准。但法律承认协议书的效力，《民法典》第四百六十五条明确依法成立的合同受法律保护。协议书在满足特定条件时确实可以影响房屋归属，但其效力需与物权登记制度结合判断。
去年处理过一桩典型案例：张先生离婚时签协议将房子给前妻，但迟迟未过户。3年后前妻拿着协议书起诉，法院最终判决张先生必须配合过户。这个案例揭示协议书的关键作用——当协议内容合法有效且可执行时，即便未办理登记，权利人仍可通过法律程序实现物权变更。
从《民法典》来看，房产证上写谁的名字直接决定房屋产权归属。男友婚前贷款买房且只登记他个人名字，即使你们结婚，这套房也属于他的婚前个人财产。若分手或离婚，你无法直接分割房产。但你能证明共同还贷（转账记录、聊天记录等），可以主张要回自己支付的房贷部分及对应的增值收益。不过产权本身与你无关，法律只保护出资部分的补偿权。
第一招：签书面协议最稳妥。别觉得提钱伤感情，现在某宝9块9就能买正规协议模板，明确约定双方出资比例和房屋权益分配。第二招：每月转账备注用途，"用于XX小区房贷"，微信聊天也要留痕。第三招：婚后要求加名，这时候去不动产中心办手续只需80元工本费，但贷款没还完的房子需要银行同意。第四招：自己买房做对冲，用共同生活开支的钱攒首付，买个公寓或小户型写自己名字更实在。
站在法律专业角度，卖出去的房子能不能要回来，关键看合同是否有效、是否存在法定撤销事由。《民法典》规定，存在欺诈、重大误解、显失公平或对方存在违约行为等情况，可以通过诉讼主张撤销合同或解除合同。但是正常交易后单纯反悔，法律上基本不支持要回房产。接下来我们用大白话聊聊哪些情况能操作，哪些只能认栽。
1. 交易过程被下套了：老王去年卖房时，中介伪造买家资料骗他说是首套房交易，结果后来发现买家名下已有5套房，导致老王多交了几十万税费。这种情况属于
遇到房屋纠纷打官司时，律师费到底该由谁承担？《诉讼费用交纳办法》和《民法典》规定，原则上由"谁请律师谁买单"，但存在四种特殊情况需特别：1. 合同明确约定律师费承担方（如二手房买卖合同中的违约条款）；2. 特殊侵权案件（如开发商恶意欺诈）；3. 仲裁案件可协商约定；4. 法律援助案件由政府承担。北京朝阳区就有判例，租客因擅自改造房屋被判承担房东12000元律师费，正是依据合同中的违约条款。
刚买的新房墙面开裂，开发商却甩锅天气？房东突然涨租还不退押金？这些糟心事都让你被迫请律师：
《中华人民共和国民法典》第490条，房屋买卖必须采用书面形式签订合同。也就是说，卖房子不仅要签合同，还必须签订正式的书面协议。很多人以为只要收了定金或者口头协商好就完事了，实际上没有白纸黑字的合同，连房产过户都办不了！房管局在办理产权转移时，第一个要看的就是经过双方签字确认的买卖合同，这个红本本才是法律认可你卖房行为的"身份证"。
去年我邻居老王差点吃了大亏，他把房子口头卖给亲戚，结果房价涨了亲戚反悔。因为没有书面合同，老王既不能强制对方买房，还要倒赔双倍定金。这就是典型的"没领证就同居"式交易！
《中华人民共和国民法典》第585条规定，买卖房屋违约金的金额一般由双方协商约定，但法律对违约金设定了“合理范围”限制——不超过实际损失的30%。合同中没有明确约定违约金，守约方可以要求赔偿实际损失（如房价差价、中介费等）。举个例子：卖方违约导致买方多花了20万买房，法院支持的违约金在6万左右（20万×30%）。
很多人在签合会纠结违约金写多少合适，这里教大家几个实用原则：
在房产证上看到自己名字的那一刻，王阿姨激动得手都在发抖。但当看到"经济适用房"几个字时，她突然想起邻居说的"这种房子不能算你自己的"。今天我们就用法律放大镜，把经济适用房的产权问题看个明明白白。
《经济适用住房管理办法》第二十九条规定，经济适用住房产权登记实行"双轨制"。简单来说就是：你花钱买的面积归你，政府补贴的面积算共有。就像买打折商品，折扣部分相当于政府投资。老李花30万买的60平房子，市场价实际要60万，那多出来的30万就是政府补贴，相当于政府持有50%产权。
《民法典》第410条规定，借款人连续3个月未按约定偿还贷款，银行有权向法院申请强制执行抵押房产。你不仅会失去房子，还要承担诉讼费、律师费、违约金等额外开支。更严重的是，法院判决后若仍无法履行义务，被列入失信人名单，直接影响高铁乘坐、子女升学等生活场景。
当第一个月房贷还不上的时候，银行会温柔地给你发短信提醒。但超过3个月，催收电话就会像闹钟一样准时响起，甚至半夜打到你亲戚朋友的手机上。有个真实的案例：深圳的王先生因为公司裁员断供半年，银行直接在他家门口贴了封条，房子被拍卖时价格比市场价低了30%。
安置房私下买卖不一定受法律保护！《民法典》第153条和《城市房地产管理法》第38条规定，安置房属于限制转让的房产（未满5年交易期限），双方签订的买卖合同被认定为无效。即便签了合同、付了钱，一旦发生纠纷，法院大概率会判决合同无效，买方只能拿回购房款，房价上涨的收益和装修损失都打水漂。
王大姐去年花60万买了套安置房，结果今年房价涨到90万，原房东突然反悔要收回房子，法院居然判合同无效，王大姐只能拿回60万本金。这种魔幻剧情天天在上演，根本原因就三个：