林婉清律师

《民法典》第161条和165条规定，代理人签字是否有效取决于授权是否合法。简单来说：代理人持有你的书面委托书（特别注明购房事项），且签字过程合法合规，这份合同就和你亲自签的一样有法律效力！但是邻居大妈拿着你的口头承诺来签字，或者代理事项超出委托范围，这签字可就变成"无效涂鸦"了。

一纸委托书=你的电子分身

最近刚帮闺蜜处理过这类纠纷的王律师打了个比方："委托书就是你的数字分身，但必须配上详细的

当夫妻一方在婚姻存续期间签署放弃购房合同权益的协议时，法律效力的认定需要结合《民法典》婚姻编和合同编综合判断。《民法典》第1065条，夫妻对共同财产的处理需要双方共同协商。若购房合同权益属于夫妻共同财产范畴，单方放弃行为被认定为无效。但若符合以下三个条件则有效：1.双方达成书面协议 2.不存在恶意转移财产情形 3.不损害债权人利益。涉及不动产权益的处分，建议办理公证手续以强化法律效力。

婚内放弃购房权益的三大实战场景

最近接到个咨询挺有意思：小李夫妻看中套学区房，开发商要求必须无房户才能买。丈夫主动签了《放弃购房权益声明》，结果后来闹离婚，这份声明到底算不算数？这就涉及婚内财产处分的典型问题。

《中华人民共和国公证法》和《民法典》相关规定，只要拆迁房已取得完整产权（如不动产登记证），且交易双方具备民事行为能力，公证处必须依法办理公证。但若房屋存在产权争议、未完成确权登记或被政策限制交易（如限售期），公证处有权拒绝办理。浙江某法院判例就曾明确：公证处对未完成产权登记的拆迁房买卖合同不予公证，该行为具有法律效力。

拆迁房买卖为什么要办公证？这4个风险不得不防

老王去年花80万买了套拆迁安置房，结果发现原房东把房子抵押给了银行，现在钱房两空。这样的案例每天都在上演，而公证就是你的保险栓！

《民法典》规定，出资人能否要回房子，关键看房屋产权登记和出资性质。房子登记在出资人名下，当然可以主张所有权；但登记在他人名下，则需要通过法律途径证明出资属于借款或共同购房协议。很多纠纷源于“出资”被认定为赠与而非借款。父母为子女买房，若没有书面约定，法院视为赠与。能否要回房子取决于出资性质+产权登记+证据链是否完整。

一、钱给了房子没到手？这4种情况要警惕

小张给女友转账50万买房，结果分手后才发现房产证只有女友名字。这种情况太常见了！我们处理过的200+案例，最容易踩坑的有这几种情况：

《民法典》规定，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产，但是否必须双方到场要分情况看：是全款买房且登记在一方名下，理论上可以单独办理；但是贷款买房或需要登记为共同所有，银行和房管局会要求夫妻双方共同签字确认。这里有个关键点：只要涉及夫妻共同财产处置，哪怕只写一个人名字，另一方都需要出具同意书。

夫妻买房的五种常见场景

场景一：婚后首套房写谁的名字？

刚买完房子发现产权有问题？过户时发现卖家隐瞒重大信息？别慌！《民法典》第215条和《城市房地产管理法》第38条规定，房屋交易必须权属清晰。买到有纠纷的房产，你有权通过协商、调解、仲裁或诉讼维护权益。记住法律给你的三个法宝：合同撤销权、违约责任追究权和损失赔偿请求权，关键时刻能保住你的血汗钱。

一、买房踩雷的4种典型纠纷

上周刚有个粉丝私信我，说他买的学区房压根不能落户，卖家把集体户口说成个人产权。这种情况就是典型的产权纠纷，去年北京朝阳法院判过类似案例，买家最终拿回全款还获赔违约金。除此之外还有这些坑：

当发现丈夫用夫妻共同财产给第三者买房时，原配可以通过法律途径要回房产！《民法典》1062条规定，婚姻存续期间取得的财产属于夫妻共同所有，任何一方擅自处置大额财产都属于无效行为。最高法司法解释更明确指出，违背公序良俗的赠与行为自始无效，原配不仅可以追回房产，连购房款都能一分不少要回来。

手撕渣男追回房产全攻略

去年处理过一个经典案例：张女士发现丈夫3年间陆续给小三转账200多万，还买了套公寓。我们通过调取银行流水、购房合同、微信聊天记录，最终法院不仅判决赠与无效，还让小三倒贴了房屋增值部分的钱！整个过程就像现实版《回家的诱惑》，但比电视剧更解气的是，法律真的会给原配撑腰。

《民法典》第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。即使房贷没还清，房屋所有权人仍然有权出售房产。但必须优先处理抵押权问题——买家支付的购房款需优先偿还银行贷款，银行出具《抵押注销证明》后，才能办理过户手续。卖房所得资金要先"填平"房贷这个"窟窿"，剩下的钱才是卖家的净收益。

手把手教你计算卖房收益

老王贷款150万买房，现在还剩100万房贷，现以300万出售。我们分三步计算实际到手金额：

第一步：确认待还金额。不是简单看剩余本金，要联系银行获取《还款计划表》，精确计算到交易日的本息合计（含提前还款违约金）。总还款额102万。

《民法典》第二百九十七条规定："不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。"即使没有领取结婚证，法律也允许两个自然人共同购买房产并在房产证上登记双方姓名。在未婚伴侣、亲友甚至商业伙伴都可以通过"按份共有"或"共同共有"两种方式联名购房，房产登记中心不会审查购房人之间的关系。

未婚情侣买房必知的5个真相

第一真相：房产证可以自由设定比例。小王和小李准备各出50万和100万首付，他们完全可以在购房合同中约定小王占33%、小李占67%的产权比例，这个比例会直接体现在不动产权证书上。