林婉清律师

很多业主拿着购房合同问我："开发商延期交房了，我去法院告他们是不是稳赢？"作为处理过上百起房产纠纷的律师，我必须说句大实话：真不是稳赢！关键要看合同怎么签的、延期原因是什么。去年有个案子，开发商因为疫情封控延期半年，法院就判了免责。法律上有个专业说法叫"不可抗力"，像地震、战争这些开发商控制不了的情况，业主还真告不赢。

一、打赢官司的三大必胜法宝

上个月刚帮业主王姐打赢了官司，开发商赔了15万违约金。这个案子能赢，全靠这三板斧：

《物业管理条例》第41条和《民法典》第944条规定，业主从开发商通知收房之日起就需承担物业费。即使未实际接房，只要开发商已履行法定交房程序，业主仍需缴纳费用。若因未缴费被起诉，建议立即采取以下行动：1.核查开发商交房手续是否合规；2.收集未接房的客观证据；3.收到法院传票后15日内提交答辩状；4.主动联系物业协商调解方案。

一、被物业起诉的真实经历分享

去年我的客户王先生就遇到这种情况，开发商通知收房时他发现房屋存在严重渗水问题拒绝收房。结果2年后突然收到法院传票，物业要求追缴3年物业费加违约金合计4.6万元。我们通过调取当时房屋验收记录，发现开发商确实未完成防水整改，最终法院判决王先生只需支付整改完成后的物业费，成功减免了2.3万元费用。

买房时签了放弃产权协议到底能不能撤销？这个问题在法律实务中其实存在很大争议。《民法典》规定，协议签订时存在重大误解、欺诈、胁迫或显失公平的情况，当事人可以申请撤销。但是自愿签署且内容合法，原则上协议有效。关键要看场景和证据！下面我们就用大白话详细聊聊。

一、放弃产权协议背后的那些“坑”

很多人签放弃产权协议时根本没意识到后果。夫妻买房时，男方父母出首付要求女方放弃产权；或是为了避税让亲戚代持房产后签放弃声明。等到闹矛盾了才发现自己“被套路”。

《民法典》规定，夫妻一方单独签订的购房合同是否有效，主要看两个核心要素：签约人是否具备民事行为能力和购房行为是否涉及夫妻共同财产。购房者用个人财产全款买房且房产登记在个人名下，合同当然有效。但涉及夫妻共同财产，则出现需要另一方追认的情况。现实中80%的纠纷都源自"用谁的财产买房"和"房产登记在谁名下"这两个关键问题。

一、这四种情况最容易踩雷

场景1：

站在法律专业角度，卖房佣金是否属于工资需要分情况讨论。《劳动合同法》规定，工资是用人单位依据劳动合同约定，以货币形式直接支付给劳动者的劳动报酬。而佣金属于"绩效奖励"范畴，需要看劳动者与公司的约定。房产经纪人与公司签订的是劳动合同，且佣金被明确写入工资结构（如底薪+提成），则被认定为工资组成部分；但若是合作关系或劳务协议，佣金则更被视作经营收入。

中介小哥的血泪史：我的佣金到底算不算钱？

在房产中介行业，有个流传甚广的段子：新人小李入职时问经理"佣金算工资吗"，经理神秘一笑："等你拿到手就知道了"。结果小李签下百万大单后，发现到手的佣金被扣了40%说是"平台服务费"，想维权时却被告知"佣金是合作分成不是工资"。这个真实案例反映出行业的灰色地带。

《民法典》第1063条规定，婚前购买的房产原则上属于个人财产。但若想证明这套房是夫妻共同认可的“婚房”，则需要通过出资、使用、协议三个维度提供证据。婚后共同还贷、装修出资、签订书面协议等行为，都影响房产的最终归属认定。

婚房认定的三大核心证据

小明婚前全款买了套房，结婚时拍着胸脯说：“这房子就是我们的家！”结果离婚时却主张这是个人财产。这种情况怎么破？重点看这三个关键点：

1. 婚后共同还贷的流水记录

遇到开发商延期交房，很多业主最想问的就是：“我能退房吗？”《商品房销售管理办法》第三十条和《民法典》第五百六十三条，开发商无正当理由延期交房超过合同约定期限，购房者有权解除合同。但退房需要满足三个条件：1.合同明确约定了交房时间；2.延期时间达到合同约定的解约条件；3.开发商不存在不可抗力因素（如自然灾害、疫情管控等）。能不能退房，关键看合同怎么签的！

开发商拖延交房，业主该怎么办？

最近收到粉丝私信：“开发商说疫情导致延期，这算不算不可抗力？”这种情况要分两看：当地确实有政府防疫政策导致停工，开发商可以部分免责，但必须提供官方证明文件。只是拿疫情当借口，实际是资金链问题，业主照样可以维权。

《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间获得的工资、投资收益等都属于共同财产。要证明房产是共同财产购买，核心在于三点：一是购房时间在婚姻存续期内，二是购房资金来源于夫妻共同账户或混合资金，三是房产登记为共同所有。可以通过银行流水、购房合同署名、还款记录等证据链锁定财产性质，下文将用大白话教你操作。

一、这四类证据能直接锤死共同财产

上周刚处理完一个案子，女方用婚前存的20万加上婚后工资买了房，结果离婚时男方硬要分一半。我们调出三个关键证据：1.购房合同是婚后第三个月签的 2.月供都是从女方工资卡扣的（工资属于共同财产）3.房产证写着两人名字。这三个证据一摆，法院直接认定房子是共同财产。

《民法典》第944条和《物业管理条例》第41条规定，物业费起算时间以开发商交付房屋之日或购房合同约定的交付日期为准。哪怕你收房后一天都没住过，只要钥匙交到你手里，物业公司就有权开始收费！不过要开发商延迟交房，这个时间会顺延到实际交房日。不同城市有地方性规定，建议翻翻购房合同补充条款，或者直接拨打12348法律援助热线咨询。

物业费起算的5个隐藏知识点

去年我朋友张三买完房两年都没装修，结果突然收到法院传票——物业公司起诉他欠缴2.4万物业费。原来他以为"没收房就不用交钱"，结果购房合同里白纸黑字写着"通知收房后30日自动起算"。给大家划几个重点：