林婉清律师

买房是人生大事，但遇到特殊情况自己无法到场签合同，很多人会问：别人代签购房协议到底有没有法律效力？《民法典》第161条和170条规定，代签行为是否有效，关键在于是否有合法授权。是本人明确委托（书面授权委托书），代签的购房协议就有效；但未经同意擅自代签，协议被认定为无效或可撤销。

一、代签购房协议必须知道的4件事

去年我遇到个真实案例：小王在外地出差，让朋友代签了购房合同，结果因为没做公证授权，卖家反悔不认账，闹上法院。法官判定

《中华人民共和国城市房地产管理法》和各地政府规定，拆迁安置房交易受"限售期"约束。法律明确规定：被拆迁人取得不动产权证后满5年方可上市交易，这是全国普遍适用的最低标准。但要！杭州、南京等城市要求补缴土地出让金后解除限制，而像上海部分区域规定"大产证满3年+个人产证满2年"的特殊计算方式。各地政策存在差异，必须查看当地住建部门最新文件。

二、拆迁安置房买卖那些事儿

上周老王急着卖拆迁房周转资金，结果发现产证才满3年不能过户，这就是典型没搞懂规则的。为什么政府要设这个5年期限？说白了就是防止炒房扰乱市场，保障安置房的居住属性。但你会发现各种特殊情况：

很多人以为“满五唯一”是所有房产交易的硬性要求，但拆迁房买卖其实是个例外！《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》，拆迁房属于政策性补偿住房，在个人所得税和增值税征收上享受特殊待遇。简单来说：拆迁房交易不强制要求“满五唯一”，但税费因房屋性质、取得时间、地方政策而不同，往下看给你掰开揉碎了讲！

从法律角度看，仅签订认购书能否退款取决于三个关键点：认购书是否具备合同效力、是否存在违约行为、以及是否触发法定解除条件。《民法典》第四百九十五条，认购书本质上属于“预约合同”，若开发商存在虚假宣传、未取得预售许可证等违规行为，购房者有权要求退款；若因购房者个人原因反悔，则面临定金损失。能否退款需要结合条款内容和实际证据判断。

一、认购书不是正式合同，但让你赔钱

很多人以为签了认购书只是“占个购房名额”，实际上这玩意儿比你想的更严肃。去年我一个朋友看中某楼盘，签认购书时交了10万定金，后来发现周边要建垃圾处理站，想退房却被开发商拒绝，打官司才拿回一半钱。

离婚后能否贷款购买对方的房子，要看房产的归属权。《民法典》规定，离婚时夫妻共同财产需要协商或由法院判决分割。房子属于共同财产，离婚后双方需先完成产权分割手续（一方获得产权，另一方获得补偿）。若房子已归对方所有，你作为“非产权人”想购买这套房，本质上和普通人买房一样，只要满足贷款条件（如征信良好、收入稳定等），法律上是可以申请贷款的。但需要特别离婚协议约定、产权过户流程等问题。

离婚后买对方房产的3个关键步骤

第一步：明确房产归属

《民法典》物权编规定，房屋所有权以不动产登记簿为准。想要证明房子是两个人共有，最直接的方式就是房产证上登记两个人的名字。房产证只有一人名字，但能提供共同出资证明、书面协议或法院判决书，也可以通过法律途径确认共有权。需要特别：口头约定、微信聊天记录等非正式文件，必须经过公证或司法鉴定才能作为有效证据。

一、房产证加名才是硬道理

上周刚处理过一对小情侣的咨询，俩人合伙买房但只写了男方名字，结果分手闹得差点对簿公堂。这种情况其实特别常见，很多人觉得"我们关系好不用计较"，结果撕破脸。最稳妥的方法就是买房时直接在房产证写两人名字，现在很多城市支持"按份共有"，还能约定比例。

当遇到房产纠纷需要起诉时，核心解决路径是依据《民事诉讼法》和《民法典》走法律程序。必须明确争议焦点（如产权归属、合同违约、拆迁补偿等），收集购房合同、付款凭证、产权证书等关键证据，在3年诉讼时效内向房屋所在地法院提交起诉状。法院受理后将经历立案审查、庭前调解、举证质证、开庭审理四个阶段，全程约3-12个月。专业律师介入可提升胜诉率，据统计，有律师代理的房产纠纷案件调解成功率比自行诉讼高37%。

手把手教你打赢房产官司

去年王女士买的学区房突然被查封，原来卖家隐瞒了抵押情况。她通过这三个步骤成功维权：第一步，连夜整理出5年内的银行转账记录和微信沟通记录；第二步，委托律师申请财产保全，冻结了卖家其他账户；第三步，在法庭上用"缔约过失责任"条款主张三倍赔偿，最终获赔120万。这个案例告诉我们，证据链完整性和法律条款适用是关键。

单纯是买家反悔，定金大概率拿不回来！《民法典》587条规定，定金具有担保性质，买家单方面违约，卖家有权不退还定金。不过现实中也有例外情况，开发商或中介存在违规操作，或者合同条款本身有问题，这时候可以通过法律手段争取退款。

一、交了定金后悔了？先看这3种情况

案例1：签完认购书突然不想买房了
小王看房时被中介催着交了5万定金，签了认购协议。回家后家人反对，第二天想退房却被中介拒绝。这种情况属于典型的买家违约，除非中介主动让步，否则定金很难要回。

《民法典》规定，离婚时房贷属于夫妻共同债务，原则上需要双方协商处理。撤销房贷的核心在于解决房屋产权归属与还贷责任的绑定关系。若双方协商一致，可通过银行办理贷款转移或提前还款；若无法协商，法院判决房屋归一方所有并由其承担剩余贷款，另一方解除连带责任。

离婚后房贷不处理会怎样？

小王和前妻离婚时没处理房贷，结果前妻突然断供，银行直接把两人都告上法庭。法院判决两人必须继续共同还款，小王的工资卡还被冻结了！这个案例告诉我们：离婚时房贷必须明确处理，否则就像背着定时炸弹，随时被银行追责。