林婉清律师

贷款买房后想要退房并非完全不，但必须满足特定条件。《民法典》第五百六十三条明确规定，当开发商存在重大违约行为（如逾期交房超过约定时间、房屋质量严重不合格等）导致合同目的无法实现时，购房者有权解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条还特别指出，开发商故意隐瞒房屋抵押情况或未取得预售许可证的，购房者可以要求退房并获得赔偿。

这5种情况你确实能退房

我见过太多人因为冲动买房后悔的案例，其实在以下这些常见场景里，你真的有机会"反悔"：

《民法典》《公证法》相关规定，公证房产归属需要满足四个核心条件：第一，房产所有权必须明确且无争议，不能存在抵押、查封等权利限制；第二，当事人需具备完全民事行为能力，能自主表达真实意愿；第三，提供的房产证、身份证明等材料真实完整；第四，涉及共有房产分割或赠与的，需全体权利人共同到场确认。特别提示：房产涉及继承，还需要提供被继承人的死亡证明和亲属关系证明。

一、为什么要给房产归属做公证？

很多人以为有房产证就万事大吉，其实公证才是真正的"法律保险柜"。去年我遇到个案例，王大爷把房子口头说给女儿，结果去世后儿子拿出份手写遗嘱闹上法庭。要是当初做了赠与公证，哪还用打三年官司？公证不仅能防纠纷，还能帮你在过户、拆迁、离婚分财产时省去一堆麻烦，特别像现在很多城市限购，公证过的房产协议在资格审查时都是硬核证据。

《民法典》规定，离婚时房产分割的关键在于房产是否属于夫妻共同财产。只有购房合同未办理房产证，法院会重点审查购房资金来源、合同签订时间、产权登记进展等因素。若购房合同是婚前签订且由个人财产支付全款，认定为个人财产；若婚后共同还贷或使用共同财产支付，则未取得房产证的房屋按“出资贡献比例”分割权益。

只有购房合同离婚时房产到底归谁？

最近接到个咨询：王女士婚前签了购房合同付了首付，婚后夫妻共同还贷2年，现在闹离婚但房产证还没办下来。这种情况法院会怎么判？实务经验，这类案件会分三步处理：

当情侣共同买房后分手，《民法典》第三百零八条规定，房产归属看双方约定。产权登记为"按份共有"且注明了比例，则按比例分配；若登记为"共同共有"，则默认各占50%。若协商不成，法院会综合出资证明、还贷记录、装修凭证等证据判定实际贡献度。张三和李四分手时，张三能提供首付款转账记录和还贷流水，最终法院判给他70%产权份额。

血泪经验：我们这样处理了共同房产

上个月刚帮闺蜜处理完这类糟心事，她跟前任合买了套450万的房。首付男方出60万，女方出40万，月供各还1.2万。分手时男方突然要求按出资比例7:3分房，气得闺蜜直哭。后来我们做了三件事：1、把5年的银行流水全打出来做成Excel表格 2、找出当初约定平分房子的微信聊天记录 3、拿着装修付款凭证找评估公司算增值部分。男方怂了，同意五五分割。所以记住，证据链比吵架管用100倍！

很多人在买房时都经历过“交完定金后悔了”的情况，这时候最关心的就是“定金到底能不能退？”《民法典》和《商品房销售管理办法》，定金是否能退主要看违约方是谁。简单来说：是购房者单方面反悔，定金一般不退；但是开发商存在违规行为（虚假宣传、证件不全）或双方协商一致，定金可以退还。法律上还特别规定，开发商未取得《商品房预售许可证》就收取定金，购房者有权要求全额退款！

一、定金不是“押金”，搞懂法律性质是关键

很多人以为定金和“订金”是一回事，其实法律上差别巨大！

收到银行寄来的房贷起诉书时，千万别慌！《民事诉讼法》第125条规定，你需要在收到起诉状副本之日起15日内提交答辩状。立即做三件事：1.核对起诉状上的借款人信息、欠款金额是否准确 2.确认法院印章和传票真伪 3.马上联系专业律师咨询。记住，任何拖延都导致丧失最佳应对时机！

房贷起诉书到底什么？

当看到法院寄来的文件袋时，很多人的第一反应是"完蛋了要坐牢了"。其实房贷纠纷属于民事案件，最坏结果就是房产被拍卖。银行起诉主要有两种情况：连续3个月以上断供，或者累计6次逾期还款。最高院数据，全国有超过37万起房贷纠纷案件，83%通过调解撤诉。

最近收到粉丝提问："还在还贷的房子，房产证上突然没有老婆名字了，这合法吗？"房贷未结清时擅自去掉配偶名字涉嫌违法！《民法典》209条，不动产登记才发生物权效力。但房屋有抵押的情况下，406条规定，抵押期间转让财产必须经抵押权人（银行）同意。也就是说，你们不仅要夫妻协商一致，还必须经过银行书面同意才能办理去名手续。

一、有贷款房子去名的完整操作手册

去年我经手过真实案例：小王夫妻想给婚房去名，结果在银行卡了3个月。这里给大家整理保姆级攻略：

《民法典》第586条和587条规定，购房定金属于合同履约担保，开发商或卖方无正当理由不退定金，购房人有权向当地人民法院提起诉讼。来说，应当向被告住所地或合同履行地的基层人民法院提交起诉状，涉及金额超过当地规定标准的（如北京为5亿元），则由中级人民法院管辖。起诉前务必准备好购房合同、定金支付凭证、沟通记录等关键证据。

为什么你的购房定金要不回来？

最近接到很多朋友咨询："签了认购书交了5万定金，现在不想买了能退吗？"这里要敲黑板了！定金和订金是两码事，定金具有法律担保性质，是买方单方面违约，开发商确实有权不退。但是遇到下面这些情况，你完全有权利要回血汗钱：

遇到开发商延期交房，很多业主第一反应就是"我要退房！"。《民法典》第563条和《商品房买卖合同司法解释》第11条，当开发商延期交房超过合同约定时间3个月以上，业主可以先发书面催告函，催告后开发商在3个月内仍未交房，业主就有权单方面解除合同。但很多人因为没做对这两个动作，反被开发商告上法庭——记住，一定要用邮政EMS寄送催告函并保留证据，口头发火可不算数！