《民法典》第209条和《不动产登记暂行条例》，购房合同与房产证信息必须完全一致。若在交房时要求变更购房人姓名，相当于修改合同主体，需要开发商、原购房人、新购房人三方共同签署补充协议，并重新办理网签备案手续。特别要：若存在银行贷款，还需银行出具同意书，否则构成违约。
最近接到咨询的王女士就吃了大亏。她和男友共同买房后分手，想着交房时直接去掉男友名字。结果开发商告知：需要男友配合办理退房再单独购买！因为原合同已经备案，想改名必须走合同变更流程，整个过程要重新缴税不说，还被收取总房款3%的变更手续费。
《民法典》第1087条及相关司法解释，离婚时按揭房处理需考虑三个核心要素：首付来源、还贷贡献、产权登记。若房产是婚后购买，原则上属于夫妻共同财产，剩余贷款需共同承担；若是婚前购买且登记在个人名下，但婚后用共同财产还贷，则产权方需补偿对方共同还贷及增值部分。
第一种情况是"和平分手型"：去年我处理过一对80后夫妻，两人协商把房子卖了平分首付和增值部分。他们找中介挂牌时特别约定，卖房款先扣除剩余贷款再分配，这种操作最省心。
《民法典》和《房地产经纪管理办法》，法律对中介费的收取并没有统一硬性规定，而是强调“双方自愿协商”原则。中介费属于市场调节价，不是政府定价。但要！实施的《房地产经纪管理办法》明确规定：中介机构必须明码标价，不得收取任何未标明的费用。北京住建委就明确要求，中介服务费不得超过房屋成交价的2.5%。所以你遇到中介开口就要3%-5%的，直接可以掏出手机打12345举报。
现在市面上最常见的是“阶梯式收费”，：200万以下的房子收2%，200万以上的部分收1%。举个栗子，300万的房子中介费就是（200万×2%）+（100万×1%）=5万块。不过这只是常规操作，实际成交时砍价空间很大！特别是二手房交易，很多中介公司为了抢单，能给到1%-1.5%的折扣价。悄悄告诉你个行业内幕：每年3-4月、11-12月是中介最缺业绩的时候，这时候去砍价成功率翻倍！
遇到开发商拖着不退房款，直接带着购房合同和付款凭证找当地住建局投诉最管用！《民法典》第五百六十三条，开发商逾期交房超过3个月，购房者有权单方面解除合同并要求退款。开发商装聋作哑，住建局作为房地产行业主管部门，手里握着开发商的预售资金监管账户，一个电话就能让开发商感受到监管压力。要是开发商耍无赖，还可以拿着《商品房销售管理办法》第三十条的规定，要求住建局启动行政处罚程序，这时候开发商不仅要退钱还得交罚款。
上周刚帮老同学要回68万房款，整个流程就跟打游戏通关似的。得把解除合同通知书拍在开发商脸上——必须用EMS寄挂号信，收件人写公司法人，在快递单上备注"解除购房合同通知"，这一步能固定关键证据。
《民法典》第143条规定，合同有效必须满足三个条件：当事人有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。而《城市房地产管理法》第38条明确"未取得权属证书的房产不得转让"，但最高院司法解释指出这类条款属于管理性规定而非效力性规定。安置房没房产证时签订的买卖合同，只要双方自愿且无其他违法情形，合同本身是有效的，只是暂时无法办理过户登记！
遇到房产分割时，很多人最关心的问题就是“价格按现在的市场价算吗？”《民法典》第三百零四条规定，共有物分割应当财产的情况，采取折价、变卖或实物分割等方式。房产分割价格一般以当前市场价为准，但双方另有约定或法院判决调整的除外。夫妻协议离婚时明确约定按购买价分割，或者法院考虑到特殊情形（如恶意转移财产）采用历史价格，都出现例外情况。
老张和弟弟共有一套2010年100万买的房子，现在市值500万。两人要分割房产，常见处理方式有这些：
《民法典》第148条，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构撤销。也就是说，被欺骗签订的购房协议属于可撤销合同，但必须满足三个关键条件：1.对方存在故意欺骗行为；2.欺骗内容涉及合同核心条款（如房价、房屋性质等）；3.欺骗行为直接影响了你签合同的意愿。
去年有个真实案例，张女士被中介忽悠"学区房"签了合同，结果发现房子压根没学位。她拿着当时的录音证据起诉，成功退房。这告诉我们：
《民法典》第143条规定，只要买卖双方具有完全民事行为能力、意思表示真实且不违反法律强制性规定，弟弟完全可以将房产卖给姐姐。但需要特别的是：交易价格不能明显低于市场价70%，否则被认定为"以合法形式掩盖非法目的"。去年郑州就发生过一起案例，弟弟以1元价格"卖房"给姐姐后被债权人起诉，最终被法院判定交易无效。
上周刚帮表弟办完卖房给亲姐的手续，整个过程花了整整23天。第一步要确定房产证是否"干净"，有贷款得先解押。记得让姐姐提前准备收入证明，现在银行对亲属交易贷款审核特别严。签合最好全程录像，我表弟就因为没录像被房管局要求补了3次材料。
《民法典》第161条和165条规定，代理人签字是否有效取决于授权是否合法。简单来说：代理人持有你的书面委托书（特别注明购房事项），且签字过程合法合规，这份合同就和你亲自签的一样有法律效力！但是邻居大妈拿着你的口头承诺来签字，或者代理事项超出委托范围，这签字可就变成"无效涂鸦"了。
最近刚帮闺蜜处理过这类纠纷的王律师打了个比方："委托书就是你的数字分身，但必须配上详细的