出售房屋部分产权怎么处理
《民法典》物权编规定，房屋部分产权属于按份共有或共同共有，出售时必须经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。需要先确定产权性质，签订书面协议，办理产权变更登记。若擅自处分构成无权处分，严重者需承担赔偿责任。
房屋共有产权的那些"坑"与"路"
老张最近遇到件烦心事，父亲留下的老房子他和妹妹各占50%产权。妹妹突然要卖房分钱，可老张还想留着当纪念。这种"一半想卖一半不想卖"的僵局，正是部分产权交易的典型困境。
去年处理过一桩案例：夫妻离婚后房产各占50%，前妻偷偷把房子挂中介卖了。结果买家付了定金才发现，没有男方签字根本过不了户。闹到法院，前妻不仅要退定金，还得赔偿违约金。这告诉我们，部分产权交易千万别耍小聪明。
现在流行一种新操作叫"产权拆分登记"，把100平的房子拆成两个50平独立产权。但要这种操作必须满足规划、消防等硬性条件，不是所有房子都能这么玩。去年杭州就有人违规拆分被罚款20万，真是赔了夫人又折兵。
五大实战攻略教你安全交易
1. 先做产权"体检"：到不动产登记中心拉产调，确认共有方式、产权比例、抵押情况。曾有个客户买了30%产权，后来发现房子早就被整体抵押，差点钱房两空。
2. 签订"三方协议"：买卖双方+其他共有人必须现场签协议。建议公证处办理，去年南京就有伪造签名的案例，幸亏做了公证才避免损失。
3. 资金监管要盯紧：建议通过银行监管账户交易。遇到过买家把钱直接转给部分业主，结果其他共有人不认账，30万定金打了水漂。
4. 税费计算有门道：不满五年的按份额计税，但有些城市要求按整套房计算。去年苏州有套500万的房子，卖30%产权却按全价交税，多花了8万冤枉钱。
5. 过户后还要"善后"：水电煤物业费要重新分割。有对兄弟卖房后没处理清楚，新业主天天催缴前两年的物业费，闹得不可开交。
常见问题解答
Q1：房子是和前妻共有的，能单独卖我的50%吗？
是共同共有必须双方同意，按份共有可以单独处置。但很少有买家愿意买半套房，建议先协商整体出售再分钱。
Q2：其他共有人失联怎么办？
可向法院申请宣告失踪，周期约2年。急用钱的话，可以尝试公告送达，但成功率不到30%。之前有案例通过社区证明+7次上门记录成功启动司法程序。
Q3：按揭中的房子能卖部分产权吗？
必须银行同意，要先还清贷款。去年新规允许带押过户，但部分产权交易尚未普及。广州某银行试点过，要求买卖双方共同承担剩余贷款。
Q4：卖部分产权影响学区房名额吗？
各地政策不同，北京规定只要保留1%产权就能保留学区资格，上海则要求完全产权。建议先咨询教育局，有家长卖了51%产权后孩子上学被拒，肠子都悔青了。
Q5：卖给亲戚需要什么？
亲属交易更要规范！签正规合同、按市场价交易。去年有案例低价转让给侄子，其他继承人起诉撤销交易，补缴20万差价才和解。
