夫妻双方名下只有一套房再买房有何规定
《民法典》及各地房产政策，夫妻双方名下已有一套住房再购房时，主要涉及三类规定：
1. 首付比例提升：多数城市要求二套房首付比例不低于40%-70%（一线城市普遍50%以上）
2. 贷款利率上浮：二套房商贷利率普遍比首套上浮10%-20%
3. 限购政策适用：部分城市实行"认房又认贷"，即便已出售首套房仍被认定为二套
二套房政策背后的深层逻辑
去年帮朋友办理购房手续时遇到个典型案例：张夫妇在杭州有套89方老房子，想置换大户型却被认定二套房，首付突然要多出80万。这背后其实藏着政策的三重考量：
第一重：抑制投机炒房
通过提高购房门槛，防止"以房养房"的炒房行为。就像给楼市安装了个限速器，避免房价过快上涨。
第二重：保障刚需群体
政府文件明确区分首套刚需和改善需求，通过差别化信贷保护首次购房者。好比公交车上的"老弱病残孕专座"，把有限资源优先给最需要的人。
第三重：防范金融风险
央行数据显示，二套房贷款违约率是首套房的2.3倍。提高首付就像给银行系上安全带，降低系统性金融风险。
5个你必须知道的购房实操技巧
技巧1：巧用"先卖后买"时间差
去年帮客户王先生操作成功：3月签约卖出旧房，5月网签过户，7月新房签约时刚好腾出购房资格，省了30万税费。
技巧2：接力贷的正确打开方式
55岁的李阿姨用子女名义申请贷款，自己作为共同还款人，成功获得首套房利率，月供节省1800元。
技巧3：公积金组合贷款攻略
深圳陈女士案例：公积金贷款80万+商贷120万，比纯商贷节省利息27万，相当于白捡辆特斯拉。
技巧4：法拍房捡漏指南
关注法院拍卖公告，有些房源不限购。但要潜在风险：欠费核查、腾房问题等，建议找专业机构辅助。
技巧5：人才购房资格获取
张博士通过人才引进落户，不仅获得购房资格，还享受了15%的契税补贴，相当于政府白送4.5万。
常见问题解答
Q1：婚前各有一套房，婚后买房算第几套？
这种情况在"认房又认贷"城市会被认定为第三套房。建议在领证前完成房产过户或出售，必要时可签订婚前财产协议。
Q2：贷款记录会影响购房资格吗？
是的！即便已结清贷款，在实行"认贷"政策的城市仍被认定为二套。建议保留还款凭证，部分地区有"征信更新"政策可申请复议。
Q3：假离婚买房还可行吗？
风险极大！上海某案例中，夫妻假离婚后一方拒不复婚，不仅人财两失，还涉嫌骗贷。现在多地要求离婚3年内按原家庭审核。
Q4：继承的房产算名下住房吗？
需要分析：若继承的是农村宅基地自建房不计入，但商品房继承后即使不过户也会被计入家庭住房套数。
Q5：共有产权房是否占用购房名额？
各地政策不同。北京规定共有产权房计入家庭住房套数，而广州部分人才住房不计入。购买前务必咨询当地住建部门。
