抵押权撤销的情形
《民法典》第410条，抵押权撤销主要发生在主债权消灭、抵押权登记存在重大瑕疵或当事人主动放弃权利等情形。通俗来说，当欠款还清了但抵押登记没注销，抵押合同本身不合法，或者抵押物都消失不存在了，这时候抵押权就应当被撤销。法律之所以这样规定，是要避免空头抵押长期影响财产交易安全。
这5种情况会让你的抵押登记作废
最近有个朋友刚还完房贷，银行却迟迟不给办理解押手续。这种情况其实已经符合抵押权撤销条件了，因为主债务已经履行完毕。类似的情形还有很多，下面给大家说几个生活中常见的案例：
1. 还完贷款银行装失忆
张先生把房贷还清半年了，每次找银行办理解押都被各种理由拖延。《民法典》第393条，主债权消灭抵押权应当一并消灭。这时候张先生可以直接向不动产登记中心申请强制撤销抵押登记，还能要求银行赔偿造成的损失。
2. 抵押合同竟是阴阳合同
李女士用房产为朋友公司作担保，后来发现合同约定的借款金额与实际到账金额差了50万。这种虚假意思表示签订的抵押合同，《民法典》第146条属于无效合同，抵押权自始不成立，李女士可以直接申请撤销登记。
3. 抵押的房子被拆迁了
王大爷的老宅被列入拆迁范围，但抵押给银行的房子突然变成补偿款。《民法典》第411条，抵押财产灭失且没有代位物时，抵押权消灭。这时候王大爷可以拿着拆迁公告直接办理抵押撤销手续。
4. 债权人主动放弃权利
某公司老板用厂房抵押借款后，与银行达成债务重组协议。银行在协议中明确放弃抵押权，但忘记办理注销登记。这种情况下，抵押人可以直接依据书面协议要求撤销抵押登记。
5. 抵押登记超过时效
刘先生20年前帮人担保的借款，债权人至今未主张权利。《民法典》第419条，抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权的，人民法院不予保护。这时候刘先生可以通过诉讼确认抵押权消灭。
关于抵押撤销的4个灵魂拷问
Q1：主债权消灭后需要主动申请撤销吗？
必须的！虽然法律上抵押权自动消灭，但登记系统不会自动更新。建议债务人在还清贷款1个月内办理解押手续，否则会影响房产交易。最近有个案例，买家因为房屋存在历史抵押登记，多花了3个月时间才完成过户。
Q2：抵押物部分毁损能撤销抵押吗？
要看情况。抵押的房子被烧毁一半，剩余部分仍能保障债权，抵押权继续存在。但是整栋楼被夷为平地，且没有保险理赔等代位物，这时候就可以申请撤销抵押登记。
Q3：虚假抵押登记怎么处理？
去年有个典型案例，某男子伪造妻子签字办理房产抵押。这种情况受害人可以立即向法院起诉确认抵押无效，向公安机关报案。《民法典》第148条，受欺诈方有权请求撤销抵押合同。
Q4：银行不同意解押怎么办？
准备好还款凭证等证据，先向银保监会投诉。30天内未解决，直接向不动产登记中心提交书面申请，必要时可提起行政诉讼。去年杭州就有成功案例，法院判决登记机构在7个工作日内强制解除抵押。
