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《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产原则上属于共同财产，但法律赋予了"约定优先"的权利。第1065条明确规定：夫妻可以书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。房产证上登记的产权比例不一定等同于实际分割比例，只要双方签订合法有效的书面协议，就能突破房产证登记的限制。
最近闺蜜小美和老公准备买房，两个人因为首付出资不同闹得不太愉快。小美父母资助了50万，老公家出了30万，剩下的贷款要一起还。这种"出资不对等"的情况，到底该怎么约定房产份额才公平？今天咱们就来聊聊这个让无数夫妻头疼的问题。
站在法律专业角度，做过公证的房产文件确实具有更强的法律效力，但要的是：公证不等于房产当然有效！《公证法》第三十六条和《民法典》相关规定，公证主要起到对法律行为、文书真实性的证明作用。公证处就像个"法律摄像头"，把你们签协议的过程和内容真实记录下来，但不会替你们判断这个房产交易本身是否合法有效。
去年我有个朋友老张，花200万买了套"公证过"的安置房，结果发现房子根本没下房产证。公证处确实证明了买卖双方自愿签合同的事实，但法院还是判合同无效，因为安置房本身就有交易限制。这个案例说明：公证能保证你签合同的程序没问题，但管不了房子本身能不能交易。
《民法典》第587条规定，收受定金的一方单方违约导致合同无法履行，应当双倍返还定金；是支付定金的一方违约，则无权要求返还定金。这就是法律中的“定金罚则”。谁先违约谁就要承担赔偿责任，赔偿金额是定金的两倍或直接失去定金。但要定金金额不能超过合同总金额的20%，超过部分不算定金！
小明最近买房交了10万定金，结果房东突然反悔不卖了。这种情况房东必须赔偿20万吗？不一定！要看合同怎么签的。合同里写的是“定金”还是“订金”？是“订金”，房东只要退钱不用赔双倍。再合同有没有约定违约金条款？有其他赔偿约定，小明可以选对自己更有利的方案。
《民法典》规定，18周岁以上的自然人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。子女年满18岁后，无需父母同意即可独立签订购房合同、办理贷款和产权登记。而对于8周岁以上未满18周岁的未成年人，属于限制民事行为能力人，购房需由法定代理人（为父母）代理或经其同意。8周岁以下的儿童则属于无民事行为能力人，不能独立进行房产交易。
最近有朋友问我："我儿子刚上初中，能不能用他名字买套房？"这问题听起来离谱，但现实中还真不少见。深圳就出现过父母用5岁孩子名义买豪宅的案例。不过实际操作起来可没这么简单，得拿着孩子的出生证明、户口本，父母双方带着身份证去签合同，还得公证处出具声明书。最头疼的是贷款——银行根本不给未成年人放贷，必须全款支付。
当你在房产证上看到自己名字时，心里美滋滋地觉得"这房子就是我的了"。但每个月还着房贷的你，是否想过这个问题：按揭房真的算自己的财产吗？《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。也就是说，只要房产证登记在你名下，法律就承认这是你的财产。不过，《民法典》第三百九十四条规定，抵押人（购房者）不履行债务时，抵押权人（银行）有权就该财产优先受偿。房子是你的，但银行手里握着"尚方宝剑"。
小王去年买了套总价300万的房子，首付90万，贷款210万。现在房产证上明明白白写着小王的名字，但他总觉得这房子还不是完全属于自己的。这种心理太正常了！其实从法律层面看，小王已经是房子的主人，但银行通过抵押登记获得了"超级特权"。这就好比你和银行共同持有一张信用卡主卡，虽然卡在你手里，但大额消费得经过银行同意。
遇到房贷断供时，很多人第一反应是“能不能把房子退了止损？”但《民法典》和《商品房买卖合同司法解释》，答案很明确：单纯还不上贷款不能直接退房。房贷合同和购房合同是两份独立协议，开发商交付房屋后，购房者与银行的借贷关系并不会因为退房而自动解除。即使你放弃房屋所有权，银行仍有权追讨剩余贷款，甚至因房产拍卖价低于贷款额而产生“倒欠银行钱”的情况。
杭州王先生断供3个月后，银行直接冻结了他的工资卡。房子被法院拍卖时成交价只有市场价的7折，他不仅没了房子，还倒欠银行20万。这种血淋淋的案例告诉我们，断供绝不是简单的“不要房子就行”。
遇到一房二卖，很多人的第一反应就是"能不能报警抓人"。从法律角度来说，一房二卖确实构成刑事犯罪！《民法典》和《刑法》相关规定，卖方存在非法占有目的，故意隐瞒房屋已出售事实再次交易，涉嫌合同诈骗罪，这种情况完全可以向公安机关报案。是开发商或中介机构操作失误导致的"无心之失"，则属于民事纠纷，需要走民事诉讼程序维权。
老王去年买了套二手房，装修到一半突然冒出个新房东要收房，这才发现原房主收了钱又偷偷把房子过户给他人。这种魔幻剧情在现实中并不少见，尤其房价波动大时更容易发生。最高人民法院的司法解释，已经完成过户的买家有优先权，但没过户的买家只能追讨赔偿。去年北京就有个案子，卖家被判退一赔一，多卖的50万全吐出来还要倒贴。
《民法典》第1065条，夫妻可以书面约定财产归属及份额。对于共同购买的房产，双方可通过签订《夫妻财产协议》明确各自占比。法律规定，未作特别约定的婚后购房视为共同共有（各占50%），但到产权登记时，建议采取"按份共有"方式，在房产证上直接注明比例，避免未来产生纠纷。协议需经双方签字确认，必要时可进行公证以增强法律效力。
小张和小王准备在深圳买婚房，首付款小王父母出了200万，小张父母出了50万。这种情况简单登记为共同共有，未来万一有矛盾，小王家觉得吃亏。他们最终选择按出资比例约定份额：小王占75%，小张占25%。这样做既符合实际情况，也避免了"谈钱伤感情"的尴尬。
《民法典》第1062-1063条规定，离婚时房产分割主要看三个要素：购房时间、出资比例和产权登记。男方要保住房产，必须重点准备三类核心证据：1）证明房产属于个人财产的购房合同、出资凭证；2）证明婚后共同还贷数额的银行流水；3）特殊情形下的赠与协议或财产约定。下面教你如何用证据筑起房产"防护墙"。
1. 购房合同与付款记录
北京的王先生离婚案就是典型案例。他出示了婚前购房合同和POS机刷卡凭证，证明首付120万来自个人存款，法院最终将房产判归个人所有。记得保存开发商收据、银行转账记录，连装修款单独支付的凭证也别放过。