协议书可以决定房屋归属吗
《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。房屋归属的最终认定以不动产登记簿为准。但法律承认协议书的效力，《民法典》第四百六十五条明确依法成立的合同受法律保护。协议书在满足特定条件时确实可以影响房屋归属，但其效力需与物权登记制度结合判断。
一纸协议真能改变房产命运？
去年处理过一桩典型案例：张先生离婚时签协议将房子给前妻，但迟迟未过户。3年后前妻拿着协议书起诉，法院最终判决张先生必须配合过户。这个案例揭示协议书的关键作用——当协议内容合法有效且可执行时，即便未办理登记，权利人仍可通过法律程序实现物权变更。
决定房屋归属的协议书长什么样
真正具备法律效力的房产协议需要满足三大要件：
1. 签约双方必须是完全民事行为能力人，像醉酒状态下签的协议就被撤销
2. 协议内容不得违法，约定"小三"获得房产的协议就无效
3. 必须采用书面形式，微信聊天里的口头承诺很难被法院采信
去年帮客户审核的遗产分割协议中，就发现继承人把尚未继承的房产擅自处置的条款，这种越权约定会被认定无效。
各类房产协议实战指南
离婚协议：需要特别约定过户时间节点，曾有案例约定"孩子成年后过户"，结果房价暴涨后反悔引发纠纷
借名买房协议：必须保留完整的出资凭证，某客户因无法证明实际出资，最终房产被判归登记人所有
遗产分割协议：所有继承人必须签字确认，漏掉一个继承人就导致整个协议无效
常见问题答疑
问题1：签了协议没公证有效吗？
公证不是协议生效的必备条件，但经过公证的协议在诉讼中证明力更强。涉及房产赠与的协议，经过公证后赠与人就不能任意撤销。
问题2：口头约定的房产分配算数吗？
法律上认可口头协议，但举证难度极大。建议重要房产约定务必采用书面形式，曾有兄妹因口头约定对簿公堂，最终因证据不足败诉。
问题3：协议内容与房产证冲突怎么办？
原则上以不动产登记为准，但权利人可凭有效协议要求变更登记。某案例中，买方持有合法买卖协议，虽未过户仍成功通过诉讼完成产权变更。
