房产证和协议有冲突怎么处理
《民法典》物权编规定，房产证是物权的法定凭证，协议属于合同关系。当两者出现冲突时，法律优先保护“物权登记效力”，即以房产证登记的权利人为准。但若协议中存在恶意串通、欺诈或违反法律强制性规定的情形，法院可推翻房产证效力。简单来说：房产证＞有效协议＞无效协议，但特殊情况下协议逆袭！（法律依据：《民法典》第215条、第1165条）
房产证和协议打架的三大真相
真相一：房产证是“官方认证”
房产证就像房子的身份证，政府盖了章的才算数。哪怕你拿着协议说房子是你的，只要证上没你名字，想卖房、抵押都得经过登记人同意。不过有个例外：对方是“假登记”（偷偷过户），你可以拿着协议去法院申请撤销。
真相二：协议是“私人约定”
签协议相当于打欠条，只约束签字双方。A把房卖给B但没过户，B拿着协议只能找A要钱或要求过户，不能直接赶走住在房子里的C。但协议里写了违约金、过户时间等细节，对方耍赖时能帮你多拿赔偿！
真相三：法院看证据链
法官断案时会把房产证、协议、转账记录、聊天记录全摆出来。有个经典案例：老王把房卖给老李，签了协议但没过户，结果老王去世，子女拿着房产证不认账。法院判老李赢——因为老李有协议+20年居住证明+水电费单据，形成完整证据链！
遇到冲突必做的3个动作
动作一：确认协议是否有效
赶紧检查协议有没有这3个雷区：①没写清楚房子位置和价格；②双方没签字按手印；③明显低于市场价（被认定为赠与或虚假交易）。中一个就让协议变废纸！
动作二：查不动产登记簿
很多人不知道，房产证不是最新版！带上身份证去不动产登记中心查“底档”，看看有没有被偷偷抵押或过户。曾经有人打完官司才发现，对方早在半年前就把房子转给亲戚了...
动作三：先协商再诉讼
别一上来就告状！先发律师函要求对方配合过户或赔偿，记得全程录音。有个案例：买家拿着协议要卖家过户，卖家开口就要加30万，买家假装同意并录音，法院认定卖家违约，判赔双倍定金！
预防纠纷的必杀技
技巧一：签完协议立即过户
见过太多人因为“关系好”拖着不过户，结果房价暴涨后反悔。记住：过户前房子就不是你的！哪怕先办个抵押登记（防止对方再卖房）也比干等着强。
技巧二：协议必须公证
花几百块做公证，效力提升N个档次！特别是借名买房、离婚房产分割这些高危操作，公证过的协议能让对方没法抵赖。有个狠招：在公证处现场录像签约过程，双保险！
技巧三：写清违约条款
别光写“一方违约要承担责任”，要到“逾期过户每天赔总房款0.5%”。有人靠这一条，硬是把15万的房子违约赔到45万——因为拖了两年没过户！
常见问题答疑
问题1：房产证是我爸名字，但全家签协议说房子归我，我能要回吗？
答：协议有全体继承人签字并公证，可以！但若其他子女不认账，就得打继承官司。关键看协议是否明确放弃继承权，最好配上遗嘱更稳妥。
问题2：签了买卖协议但对方把房过户给第三人怎么办？
答：立即申请财产保全！能证明第三人是对方亲戚且明知你们有协议，可以起诉撤销过户。去年有个案例：买家举证卖家和小三是情人关系，法院认定恶意转移财产，房子重新过户！
问题3：口头约定的房产分配有效吗？
答：除非有录像或两个以上证人，否则基本无效！特别是夫妻婚内口头约定，离婚时对方不承认，法院只会按房产证判。记住：涉及房子必须白纸黑字！
问题4：协议需要公证才有用吗？
答：公证不是必须，但关键时刻能救命！老人把房给保姆的赠与协议，没公证的话子女很容易推翻。公证过的协议想推翻，得证明老人当时神志不清或被胁迫，难度极大。
问题5：打官司要准备哪些材料？
答：核心五件套：①房产证复印件 ②协议原件 ③付款凭证（银行流水、收条） ④沟通记录（微信、录音） ⑤证人证言。提醒：千万别交协议原件给法院！交复印件，原件开庭时再出示。
