当您问出"律师房产官司怎么处理"时，核心答案其实包含三个关键点：证据收集、法律关系梳理和诉讼策略制定。专业律师会像侦探一样全面收集购房合同、产权证明、转账记录等20+种证据材料，用"法律放大镜"分析交易各方的权利义务关系，案件特点选择调解、仲裁或诉讼等不同策略。整个过程就像在下一盘法律棋局，每个步骤都直接影响最终胜负。
去年帮客户处理的一起二手房纠纷特别典型。买家王女士付了50万定金后，发现房子被卖家抵押了三次。我们团队用了三招破局：先是连夜到房管局调取抵押登记记录，找到银行确认还款情况，用"合同欺诈"这把法律利剑直接起诉。过程中还发现卖家微信聊天里说过"抵押不影响交易"的关键证据，最终法院判决双倍返还定金，帮客户多拿回50万。
《民法典》第143条规定，有效的购房协议必须满足三个核心条件：签约双方必须具有完全民事行为能力，未成年人或精神障碍者需要法定代理人签署；协议内容必须是双方真实意思表示，不存在欺诈胁迫；协议内容不得违反法律强制性规定。最关键的是必须采用书面形式，双方签字/盖章后即刻产生法律约束力。只要满足这些要件，哪怕没有公证或备案，协议同样有效。
去年小王买房时就踩过大坑，开发商承诺的学区房在签约时根本没写进合同。现在孩子要上学才发现被忽悠，这就是典型的协议漏洞。想要避免这种情况，记住这5个关键步骤：
很多夫妻在婚姻关系存续期间都会遇到房产过户的问题，尤其是当房子还有按揭贷款时，大家最关心的就是：有贷款的房子能直接过户给配偶吗？从法律角度看，答案是否定的。《民法典》和银行抵押贷款相关规定，处于抵押状态的房产必须经过抵押权人（即银行）同意才能办理产权变更。只要房贷没结清，房子在法律上还押在银行手里，这时候想改名字必须银行点头才行。
最近接到个咨询挺有意思，王女士想把自己名下的婚房转给老公，结果跑到房管局被当场劝退。工作人员告诉她："您这房子贷款还剩100多万呢，得先让银行出同意书"。这事儿其实反映了大部分人的认知误区——总觉得自家房子想给谁就给谁，却忘了银行才是真正的"话事人"。
当父母想把房产过户给未成年子女时，很多人第一个问题就是：法律允许把房子卖给未成年的孩子吗？《民法典》第十九条和第一百四十五条规定，答案是肯定的！但必须由法定代理人（是父母）代为签订合同，且交易需完全保障未成年人利益。这里隐藏着一个关键点：父母既是卖家又是买家的代理人，必须确保交易价格合理、手续合法，否则被认定为无效民事行为。
最近老王就玩了一波"神操作"，把自家学区房以1元价格"卖"给8岁儿子。结果在办过户时被房管局当场叫停——这种明显低于市场价90%的交易，会被认定损害未成年人权益。想要合法过户，记住这三个硬核操作：
《住房公积金管理条例》和《民法典》规定，按份共有房产的产权人确实可以提取公积金！只要满足两个条件：第一你是房屋产权证上登记的权利人，第二符合公积金提取的法定情形。用来还房贷、支付房租或装修等，每个共有人都能按照自己持有的房产份额申请提取。你持有40%产权，最多就能提取对应比例的公积金。
最近遇到个真实案例特别典型：小李和小王合伙买了套房，小李占60%小王占40%。现在小李想用公积金装修房子，结果被告知需要小王签字同意。其实这里存在个误区，公积金提取不需要其他共有人签字，关键看产权登记和提取用途。
当父母掏钱给子女婚后买房时，这个钱到底是"白给"还是"要还"，法律早有明确规定。《民法典》第657条，父母转账时没有明确说是借款，会被认定为赠与。但有借条、聊天记录等证据证明双方存在借贷合意，就会被判定为借款。现实中这类纠纷的关键点就在于：父母的钱到底是"送"还是"借"？
王阿姨给儿子转了50万买房，转账时备注"购房款"。三年后儿子离婚，王阿姨突然拿出张借条要小夫妻还钱。这种情况法院根本不认账！因为转账时没明确借贷关系，事后补的借条没有法律效力。
在买房过程中，购房合同和产权证都是关键文件，但它们的法律效力究竟谁更优先？《民法典》规定，产权证（不动产权属登记）的效力优先于购房合同。产权证是物权归属的直接证明，而购房合同仅代表买卖双方的债权债务关系。即使签了合同未过户，房屋所有权仍归原产权人；而一旦完成产权登记，即使合同存在争议，法律也优先保护登记方的物权。
举个实际例子：张三买了李四的房子，签了合同付了钱但没办过户，结果李四反手把房子抵押给了银行。这时候银行拿着产权证主张权利，张三只能拿着合同哭——因为法律上房子还是李四的，银行作为抵押权人优先受偿。这就是典型的“合同干不过产权证”的情况。
小产权房本身属于“灰色地带”——它建在集体土地上，未缴纳土地出让金，无法取得国家颁发的正规房产证，只有乡镇或村集体发的“使用权证明”。《土地管理法》和《民法典》相关规定，集体土地上的房屋买卖仅限于本集体经济组织成员之间，对外销售的小产权房合同本身被认定为无效。30年后，若房屋所在土地的使用权到期（宅基地使用权一般为长期，但部分商业用途集体用地有期限），法律上并不直接保障续期权利，更面临政府收回土地、拆除房屋且无补偿的风险。
大多数情况下买房内部认购合同具有法律效力，但存在例外风险！《民法典》第143条规定，只要合同满足双方自愿签订、内容不违法、开发商具备销售资格三个条件，即使没网签备案，这份协议也能成为维权依据。不过现实中很多内部认购发生在开发商未取得预售许可证阶段，这时候合同被法院判定无效！
开发商常打着"员工福利""优先选房"旗号搞内部认购，其实就是变相提前回笼资金。去年有个客户拿着0元认购单来咨询，上面写着"凭此单据可抵10万房款"，结果交完定金才发现楼盘连施工证都没拿到。