《民法典》第1063条，婚后父母全额出资购房且明确表示赠与子女个人的房产，属于夫妻一方的个人财产。但现实中很多人因为"不会证明"，导致离婚时房子被当成共同财产分割。要证明父母买房属于子女个人财产，必须满足三个条件：1.父母出资的完整证据链；2.明确的单方赠与意思表示；3.房产登记在子女个人名下。三者缺一不可，否则都被认定为夫妻共同财产。
去年有个案子特别典型：小王父母卖掉老家房子，给在深圳工作的儿子付了首付。老两口想着反正就一个儿子，直接在购房合同上写了小王名字。结果小两口闹离婚时，法院判决女方有权分割房产增值部分，理由是父母没签赠与协议，首付款视为对夫妻双方的赠与。
《公证法》和《民法典》规定，公证的核心是证明法律行为或事实的真实性，但无法赋予房屋合法产权。房子本身没有房产证（即未完成不动产登记），公证处只能对交易双方签约行为的真实性进行公证，但这份公证不能改变房屋权属不受法律保护的本质。就像给没有生产日期的食品贴检验标签，标签是真的，但食品依然不合法。
朋友老王去年花60万买了套安置房，买卖双方不仅签了合同，还专门去公证处做了公证。结果今年拆迁时原房主反悔，老王拿着公证书去法院却被告知：
《民法典》第297-309条规定，贷款买房标注份额本质是确定房屋的共有产权比例。法律上允许购房者通过书面协议、购房合同补充条款或产权登记三种方式明确份额。重点在于：未明确约定则默认按出资比例分配，若出资无法证明则视为等额共有。夫妻共同贷款但未约定份额，离婚时面临产权纠纷。建议购房时务必通过正规法律文件固化份额比例。
很多人在签房贷合发现根本没提份额的事，这不是银行疏忽而是行业常规操作。银行只关心
想让房子无法买卖的核心是打破房产交易的合法性。通过设置产权纠纷（如多人共有但未达成出售协议）、申请司法查封（涉及债务诉讼时法院可冻结房产），或者利用政策限制（如历史保护建筑、未满交易年限的经适房）。《民法典》第209条和《城市房地产管理法》第38条，产权不清晰或被限制权利的房产将无法完成过户登记——这才是真正让房子“卖不掉”的终极杀招。
从法律角度看，父母把房子卖给子女属于二手房交易行为，必须按照《民法典》和《不动产登记暂行条例》操作。整个过程需要签订正式的房屋买卖合同，缴纳契税、增值税（如适用）等税费，并完成不动产过户登记。与普通买卖不同，这类交易涉及"真实交易意图"的认定，建议合同价格不低于市场评估价的70%，否则被认定为"名为买卖实为赠与"导致税费补缴风险。
第一步先摸清自家房子的底细：房产证在手吗？有没有抵押贷款？是夫妻共同财产可得俩人一起签字。找家中介或者直接去房管局拉个产调，确认房子"清白"没被查封。
买房时完全可以约定份额！《民法典》第298条规定，不动产可以由两个以上主体按份共有，购房者可以通过协议明确各自所占的产权比例。夫妻约定男方占70%、女方30%，朋友合伙买房按出资比例划分，甚至父母与子女共同购房都能用这种方式。
去年我有个客户小王，和女朋友凑首付买了婚房，小王出了80万，女方家出了20万。当时觉得感情好没签协议，结果分手时闹得不可开交。他们当初签了按份共有协议
最近有个粉丝私信问："我在老家花1000块买了套房子，现在后悔了能退吗？"这事儿听着像天方夜谭，但现实中还真存在！《民法典》147条，存在重大误解签订的合同，当事人有权请求撤销。当你用市场价1%的价格买房，涉及"显失公平"或"重大误解"，这时候法律是站你这边的。
不过要两个关键点：1.必须能证明交易存在明显不合理 2.要在知道可撤销事由起一年内起诉。举个例子，老王误把价值50万的安置房当仓库以1000元卖出，买家明知是住宅却装傻，这种情况法院大概率会判退房退款。
《民法典》第543条和562条规定，解除购房合同补充协议主要有两种方式：一是双方协商一致解除，二是符合法定解除条件时单方行使解除权。开发商严重违约（如逾期交房超90天）、房屋存在重大质量问题等情况，购房者可直接发函解除协议。但必须保留证据，避免因程序瑕疵导致解除无效。
去年我朋友小王就遇到过糟心事：签完购房合同补充协议后发现里面藏着"霸王条款"。他先是找开发商协商，结果对方态度强硬。后来通过律师发律师函+向住建局投诉双管齐下，最终成功解除了协议。这个案例告诉我们解除补充协议要分步走：
委托律师买卖房产的费用在房产交易总价的0.5%-3%之间，房产价值、服务内容复杂程度和地域差异。《律师服务收费管理办法》，律师收费可采用计件收费、按标的额比例收费或计时收费三种模式。一套500万的房产，基础服务费在1-3万元，若涉及纠纷调解或诉讼代理，费用高达5万元以上。律师费≠房产中介费，前者是法律服务的专业对价，后者是居间服务报酬。
很多人以为请律师就是走个过场，其实专业律师能帮你避开90%的买房坑！上个月我朋友买房，律师在查产权时发现卖家有30万抵押贷款没结清，差点就成了背锅侠。律师的核心服务包括：审核阴阳合同里的隐藏条款、查清房子有没有被查封或抵押、确认学区名额是否被占用、把关补充协议里的文字游戏。特别是碰到法拍房、遗产房这些特殊房产，没律师护航分分钟踩雷。