《民法典》第657条，赠与合同需要明确赠与人和受赠人的真实意思表示。父母出资为子女购房时，最关键的证据链包含三个要素：书面赠与协议、资金流向凭证、房产登记信息。特别提醒：是子女婚后购房，必须明确约定"只赠与子女个人"才能避免被认定为夫妻共同财产。
去年我处理过一个真实案例：杭州的小明父母卖了老房子，掏空积蓄给儿子买了婚房。结果小两口闹离婚时，儿媳主张这房是共同财产要求分割。法院虽然认定首付是赠与，但因为没有明确约定，婚后还贷部分还是被认定为夫妻共同财产。
《中华人民共和国民法典》规定，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产。但在实际购房流程中，是否需要双方到场主要取决于产权登记方式和购房资金来源。是用夫妻共同财产购房且登记在双方名下，需要共同签署购房合同；若仅登记在一方名下且使用个人财产购买，则单方即可办理。各地不动产登记中心的操作存在差异，建议提前咨询当地政策。
场景一：共同贷款买房
银行会要求夫妻双方共同面签贷款合同，这时候必须两人到场。去年小王夫妻在杭州买房时就遇到这种情况，妻子临时出差，结果贷款审批硬是推迟了半个月。
《民法典》合同编规定，二手房交易中买卖双方签订合同后反悔，违约金赔偿需分情况处理。合同明确约定了违约金数额（总房款的10%-20%），违约方需按约定赔偿；若未明确约定，则按实际损失赔偿（不超过违约方预见到或应当预见到的损失）。特别要的是，法律规定违约金上限一般不超过实际损失的30%，超过部分法院不予支持。若已支付定金，适用"定金罚则"——买方违约定金不退，卖方违约需双倍返还，且定金不得超过合同标的额的20%。
最近朋友老张就栽在违约金上，他看中一套500万的学区房，签合约定了20%违约金。后来发现孩子上不了重点学校，想退房却被要求赔100万。这种情况法院会怎么判？其实合同约定过高的话，法官会实际损失调整。卖方转手卖了480万，实际损失20万，违约金最高赔26万（20万×130%）。所以老张只赔了26万，而不是合同写的100万。
《民法典》和《住房公积金管理条例》，婚前用个人公积金购买的房产，原则上属于个人婚前财产。但若要在房产证上加女方名字，本质上是产权变更行为，需要双方通过协议或赠与方式完成。只要男方同意且符合当地政策，加名是可行的。加名后女方将获得部分产权，影响未来财产分割！
第一种：直接加名
房产无贷款，男方可直接带女方到不动产登记中心办理“赠与”或“共有产权”手续，需缴纳契税（为房产价值的1%-3%）。上海一套300万的房子，加名需支付3-9万元税费。
从法律角度来说，起诉前突然卖掉房产构成“恶意转移财产”。《民法典》第538条，债务人明知自己面临债务纠纷，仍以明显不合理价格转让房产（低价卖给亲戚），债权人可以请求法院撤销这次交易。哪怕房子已经过户，只要被认定是“逃避债务”，法院依然有权追回房产或要求赔偿损失！
很多人以为“房子卖了钱到手就安全了”，其实大错特错！你欠了别人100万，官司还没打就急吼吼把市价300万的房子200万甩卖，买家还是你亲弟弟。这种操作简直是给法官递证据——
《民法典》第598条和《城市房地产管理法》规定，房款到账时间以合同约定为准。法律上并没有统一的时间限制，但全款交易最快当天到账，贷款交易普遍需要15-45天。要的是，定金签约当天支付，首付款在过户前存入监管账户，尾款在交房后结清，任何环节拖延都会直接影响房款到手速度。
昨天老王卖房急用钱，结果卡在银行放款上差点误事。现实中很多人不知道，
最近接到很多粉丝私信问："我房贷还没还完就把房子卖了，现在贷款该谁还？"作为处理过上百宗房产纠纷的律师，今天就给大家掰扯清楚这个事。
《民法典》第四百零六条和《城市房地产管理法》第三十八条规定，抵押期间房屋可以转让，但必须经过银行同意。卖房人必须先把贷款结清才能完成过户手续。也就是说，只要房子没过户到买家名下，房贷在法律上还是卖家的责任。
去年有个案子特别典型：老王把还有50万房贷的房子卖给小李，双方签了合同约定由小李继续还贷。结果小李还了3个月就断供，银行直接把老王告上法庭。老王不仅要继续还贷，还赔了违约金。
《民法典》第五百七十七条，二手房买卖合同一旦签署即具有法律效力。卖家无正当理由反悔，需要承担违约责任！买房人可以要求继续履行合同或索赔违约金，甚至通过法院强制过户。但要保留微信记录、定金收据等关键证据，否则吃哑巴亏。
上周刚处理过类似案例：张女士付了20万定金后，房东突然说要涨价30万。这种情况别慌，记住三步走：
1. 马上发书面催告函，EMS寄送要备注"履约通知"
2. 收集聊天记录、中介见证等证据
《民法典》第543条规定，补充协议是买卖双方在购房主合同基础上，针对特定事项作出的补充约定，具有同等法律效力。补充协议的核心要聚焦于主合同未明确约定、个性化需求、风险防范三大维度。学区房指标归属、精装修材料清单、延期交房违约金等关键问题，都应当通过补充协议书面确认，避免口头承诺引发的纠纷。
上周刚帮朋友处理过退定金的案子，开发商当初承诺的"地铁口300米"变成了直线距离，实际步行要1.5公里，这种文字游戏就是吃了没签补充协议的亏。写补充协议要像写"婚前协议"一样较真：