购房合同签订时写什么补充协议
《民法典》第543条规定，补充协议是买卖双方在购房主合同基础上，针对特定事项作出的补充约定，具有同等法律效力。补充协议的核心要聚焦于主合同未明确约定、个性化需求、风险防范三大维度。学区房指标归属、精装修材料清单、延期交房违约金等关键问题，都应当通过补充协议书面确认，避免口头承诺引发的纠纷。
手把手教你写补充协议
上周刚帮朋友处理过退定金的案子，开发商当初承诺的"地铁口300米"变成了直线距离，实际步行要1.5公里，这种文字游戏就是吃了没签补充协议的亏。写补充协议要像写"婚前协议"一样较真：
第一招：把开发商吹的牛都写进去，样板间的进口大理石地板？合同里写着"同档次装修"可不行，必须注明品牌型号。我见过最绝的业主连电梯按钮的材质都写进了补充协议。
第二招：时间节点要卡死，交房时间精确到年月日，违约金按天计算。有个案例开发商延期89天，刚好卡在合同约定的90天解约条款前，业主肠子都悔青了。
第三招：留好反制手段，见过开发商在补充协议里埋雷吗？"买受人不得以XX理由退房"，这种霸王条款一定要划掉。建议加上"若补充协议条款与主合同冲突，以补充协议为准"的说明。
血泪经验的避坑指南
去年有个读者花600万买的学区房，收房发现学位被占用，就因为没在补充协议写明"学位未被使用且可即时过户"。补充协议要特别：
1. 房屋瑕疵条款：把"现状交付"改成"无渗漏、管道通畅"，最好附上验房清单
2. 不可抗力定义：疫情算不算？暴雨停工多久能免责？必须明确范围
3. 双倍赔偿陷阱：开发商常写"赔偿已付房款1%"，实际不如定金多，要改成"已付款20%或实际损失"
有个狠人在补充协议加了条：若销售承诺与协议不符，开发商需报销三年物业费。结果真靠这条要回2万多，比请律师划算多了。
常见问题解答
1. 补充协议开发商不肯签怎么办？
直接引用《商品房销售管理办法》第23条，开发商拒绝签订补充协议的，购房人有权要求退还定金。去年杭州就有购房者用这招成功退定，还上了1818黄金眼。
2. 二手房补充协议要什么？
重点加三条：户口迁出保证金（建议留10万）、房屋瑕疵披露清单（最好附照片）、租赁合同处理方案。遇到过房东隐瞒凶宅的，在补充协议写明"若房屋曾发生非正常死亡事件，买方有权解约并获赔双倍定金"。
3. 电子版补充协议有效吗？
《电子签名法》第14条，经可靠电子签名的协议同样有效。但建议重要条款还是纸质签署，去年有购房者用开发商线上系统签协议，结果关键条款被后台修改，扯皮了半年多。
