房产中介委托协议书有效吗
当房主把钥匙交给中介时，总担心自己签的那张纸到底有没有法律效力。《民法典》第143条规定，只要满足三个条件：当事人具备民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律强制性规定，这份委托协议就是有效的。哪怕是手写的"白纸黑字"，只要双方签字盖章，照样能成为法庭上的证据。不过现实中很多纠纷，就出在"意思表示真实"和"内容合法性"这两个关键点上。
签协议前必须知道的5个生死细节
去年有个客户老张，把房子委托给中介后三个月，发现自家房源被挂在6个平台，标价却比约定低了20万。中介理直气壮指着协议说："您看这里写着'可市场情况调整价格'"。这就是典型的条款陷阱，教你看穿协议里的猫腻：
1. 独家委托还是多家委托？
独家委托协议里常藏着"跳单赔偿条款"，有个案例房东在独家期内自己找到买家，结果被判赔中介费的双倍。签之前一定要用荧光笔标出委托期限和违约责任。
2. 服务内容要到毛孔
"协助办理过户手续"这种模糊表述，中介只帮你递材料。应该写成"代为办理网签、资金监管、缴税、不动产登记等全流程服务"。
3. 佣金条款里的魔鬼数字
某中介协议写着"佣金为成交价2%"，结果成交后冒出个"信息服务费1%"。记住要写明总费用封顶比例，注明"不含其他附加费用"。
4. 解约按钮藏在哪里
重点看违约责任条款，有的协议写着"任何一方不得单方解除"，这其实是霸王条款。民法典第933条，委托合同双方都有任意解除权，但造成损失的要赔偿。
5. 签字页有埋伏
曾有人签完协议发现一页夹着"同意办理抵押贷款"的附加条款。切记每页都要签骑缝章，拒绝签空白合同。
5个高频灵魂拷问
1. 没签书面协议，微信聊天算数吗？
民法典第469条，微信记录也算书面形式。但关键条款不完整的话，被认定事实合同关系。曾有案例通过微信敲定中介委托，法院最终支持了部分佣金诉求。
2. 中介半年没卖出去，协议自动作废吗？
除非协议明确约定"到期自动终止"，否则转为不定期委托。有个房东三年后卖房仍被追讨佣金，就因为没书面解约。切记要发书面解除通知。
3. 签了独家协议能反悔吗？
可以随时解除，但要赔偿。某案例中房东提前解约，法院判决赔偿中介已支出的实际成本（如拍摄房源视频费用），而不是全额佣金。
4. 中介私自降价怎么办？
立即发函要求停止违约行为。收集中介挂价截图、沟通录音等证据。有个聪明房东假装买家咨询，录下中介承诺低价的口头证据，最终成功维权。
5. 违约金写20%合法吗？
民法典规定违约金不得超过实际损失30%。某中介起诉要求20%违约金，法院参考同期房租损失，最终调整为8%。建议约定违约金时注明"以实际损失为限"。
