购房预定协议书有法律作用吗
购房预定协议书是否具有法律效力，关键在于内容是否合法合规。《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同受法律保护。只要协议双方具备民事行为能力、意思表示真实且内容不违反法律强制性规定，这份协议书就具有法律约束力。但现实中很多开发商提供的预定协议存在“霸王条款”或模糊约定，这种情况下部分条款被认定无效。
一、购房预定协议书的“法律身份证”
很多人以为只有正式购房合同才作数，其实预定协议就是个“缩小版合同”。去年杭州就有个典型案例：购房者签了预定协议后反悔，开发商扣下5万定金。法院最终判决开发商退还3万，依据就是协议中约定的违约金过高。这说明协议书里每个字都成为法庭证据。
特别要三种“高危条款”：
1. 定金不退的“铁条款”（超过总价20%部分无效）
2. 模糊的交房标准（“精装修”没标准）
3. 单方面解约权（只约束买家不约束开发商）
二、签字前必须搞懂的5件事
1. 看清是“定金”还是“订金”：一字之差差10万！定金受定金罚则约束，订金可退
2. 开发商五证复印件要盖章：预售许可证没下来就收钱涉嫌违规
3. 补充协议藏着大坑：有购房者吃过亏，协议里写“贷款不成就全款买”
4. 录音笔比脑子靠谱：销售承诺的学区、地铁口记得留证据
5. 反悔期限要争取：正规协议会有3-5天犹豫期，没有就自己要求加上
三、血泪教训：这些协议签了也白签
去年郑州曝出个案子：开发商用停车位抵房款，签的预定协议被认定无效。以下几种协议要警惕：
- 开发商没预售证签的协议（违法）
- 约定“阴阳房价”的协议（逃税）
- 捆绑销售装修包的协议（可主张退款）
- 要求现金支付的协议（资金监管漏洞）
四、常见问题解答
1. 签了预定协议能反悔吗？
分情况！是买家单方面违约，定金被没收；但是开发商隐瞒不利因素（旁边要建垃圾站），不仅可以退定金还能索赔。
2. 协议和购房合同冲突以哪个为准？
以后签的合同为准，但预定协议中有特别约定且不违法的条款仍然有效。有个案例：预定协议约定了首付分期，正式合同没写，法院仍支持按协议执行。
3. 开发商不签正式合同怎么办？
保留催告证据，发书面通知要求签约。超期可起诉要求双倍返还定金，苏州就有购房者这样成功获赔20万。
4. 协议没写交房日期有效吗？
协议仍然有效，但关键条款缺失导致纠纷。建议补充书面约定，或者录音确认销售承诺的交房时间。
5. 中介代签的协议算数吗？
必须有书面授权委托书！上海发生过中介私自代签协议，最终被法院撤销的案例。最好本人当面签署，按手印+盖骑缝章更保险。
