买别人的老房子可以按揭吗
站在法律角度，只要符合《物权法》和《商业银行法》规定，买别人的老房子是允许办理按揭的。最新政策，房龄不超过30年且持有不动产权证的住宅，即便转手多次，只要产权清晰、无抵押纠纷，银行都必须受理贷款申请。但要超过20年的房子面临首付比例提高或贷款年限缩短的特殊要求。
老房子按揭全流程解密
想贷款买老房子，得先过银行这关。我表姐去年买的1998年建的学区房，跑遍5家银行才搞定贷款。得带齐身份证、收入证明、房产证复印件三件套，重点要看清楚房本上的竣工日期，有个朋友就吃过亏——中介说房龄15年，实际房龄22年，结果首付突然要多掏10%。
银行评估环节最刺激，他们派来的评估师会拿着仪器到处测。记得提前把老房子的水电管线检修一遍，隔壁王叔家评估时发现漏水，估值直接砍了8万。现在很多银行开通了线上预审，扫个二维码上传资料，3天就能知道初步结果。
这些雷区千万别踩
买老房子最怕遇到产权不清的情况。之前有个案例，买的80年代单位房改房，结果原业主和单位有产权纠纷，贷款批了又撤回。建议签约前一定要去不动产登记中心拉产权档案，费用才20块钱。
房龄计算也有门道，不是看房产证日期！银行是按竣工备案表的时间算。我同事买的二手房房产证是2010年，但房子实际是1995年建的，贷款年限直接从25年缩水到15年。
常见问题答疑
房龄超过多少年不能贷款？
目前大多数银行规定房龄+贷款年限≤50年。30年房龄的房子，最多贷20年。但四大行对优质客户有弹性政策，建设银行最近就有个案例，给35年房龄的学区房批了15年贷款。
老房子首付必须付更多吗？
房龄超过20年首付比例会提高5%-10%。市价200万的房子，新房首付30%要60万，25年房龄的要准备80万。不过有些城商行有特殊政策，像XX银行对老旧小区改造项目仍执行30%首付。
没有电梯的老房子影响贷款吗？
6层以上步梯房确实会影响评估价。银行会参考折旧率计算公式，每高一层估值降1.5%。但是历史保护建筑或核心地段房产，反而获得更高估值，上海外滩有栋1920年的老洋房去年评估价还涨了20%。
