林婉清律师

《民法典》规定，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产。若办理按揭贷款，银行要求夫妻双方共同签字，因为房贷属于重大家庭债务。但是婚前个人购房且用个人财产支付首付，则无需配偶签字。特殊情况下（如存在财产协议）需要结合情况判断，建议办理时携带结婚证和户口本到银行确认。

为什么银行总让夫妻一起签字？

去年朋友小王买婚房时就遇到了这个困惑：他自己月入3万完全能覆盖月供，但银行坚持要妻子也签字。工作人员解释这是

按揭房想转手，可不是说句"房子归你了"就能搞定！《民法典》和《城市房地产抵押管理办法》，房贷没结清的房子属于"抵押财产"，转让必须经过银行同意。简单来说就是：房子可以转，但必须走合法程序，否则转让合同被判无效。现在市面上最常见的有三种合法操作：转按揭、先赎楼再过户、签协议等还完贷再过户，怎么选咱们往下看。

按揭房转让三大神操作，总有一款适合你

先说说最省事的转按揭，相当于让买家接力还贷。张三的房贷还剩50万，李四想买这套房，只要银行同意，直接让李四还剩下的房贷就行。不过要现在不是所有银行都开通这个业务，得提前打客服电话问清楚，而且新买家的征信和收入证明必须过关。

签了协议后悔了想推翻？法律上确实有操作空间！《民法典》规定，协议无效或可撤销的情形包括：被欺诈/胁迫、重大误解、显失公平、缺乏民事行为能力等。你被忽悠签了高利贷合同，或老板用裁员威胁你签离职协议，都属于可撤销范围。但要！必须通过法院或仲裁机构走正规程序，自己撕毁协议面临违约责任。

签完协议反悔了？这5种情况能翻盘

第一招：抓住"欺诈"小辫子。隔壁老王卖二手车时说"无事故"，结果修车厂查出大梁焊接痕迹？赶紧保存聊天记录和检测报告，这种情况妥妥能撤销合同。

《民法典》第297条，房产共有人可以约定按份共有或共同共有。父母子女没签书面协议，默认按出资比例分配。父亲出70万首付，子女还30万贷款，父亲占70%份额。但有特殊约定（赠予部分产权），就要另当别论。

这5种常见情况最容易扯皮

1. 父母全款买房写子女名：张阿姨花200万给儿子买了婚房，结果小两口闹离婚。法院判房子归儿子，但张阿姨能要回购房款，因为转账记录就是铁证。

2. 子女还贷父母住：小王用自己公积金还房贷，但房产证有父母名字。这种情况建议做公证，明确还贷部分对应的产权比例。

《民法典》第209条和《城市房地产管理法》第38条规定，没有房产证的房屋不得转让。但现实中仍有大量无证房交易存在，律师建议采取"三步走"策略：第一核实土地性质（集体/国有），第二签订补充协议明确违约责任，第三办理公证或律师见证。通过"提前确认拆迁政策+书面约定违约金+资金监管账户"三招，可将风险降低70%以上。

无证房的那些坑，我差点掉进去

去年陪朋友看中套便宜30%的学区房，房东拍胸脯说"村里都这样交易"。准备签合我发现房产证还卡在规划审批环节。中介忽悠说："等两年证就下来了"，但查档案发现这房子占用了耕地红线！要是当时冲动买了，现在钱房两空...

《民法典》第209条和《不动产登记暂行条例》，购房合同与房产证信息必须完全一致。若在交房时要求变更购房人姓名，相当于修改合同主体，需要开发商、原购房人、新购房人三方共同签署补充协议，并重新办理网签备案手续。特别要：若存在银行贷款，还需银行出具同意书，否则构成违约。

房产证上的名字能说改就改？

最近接到咨询的王女士就吃了大亏。她和男友共同买房后分手，想着交房时直接去掉男友名字。结果开发商告知：需要男友配合办理退房再单独购买！因为原合同已经备案，想改名必须走合同变更流程，整个过程要重新缴税不说，还被收取总房款3%的变更手续费。

《民法典》第1087条及相关司法解释，离婚时按揭房处理需考虑三个核心要素：首付来源、还贷贡献、产权登记。若房产是婚后购买，原则上属于夫妻共同财产，剩余贷款需共同承担；若是婚前购买且登记在个人名下，但婚后用共同财产还贷，则产权方需补偿对方共同还贷及增值部分。

离婚分按揭房的五种常见姿势

第一种情况是"和平分手型"：去年我处理过一对80后夫妻，两人协商把房子卖了平分首付和增值部分。他们找中介挂牌时特别约定，卖房款先扣除剩余贷款再分配，这种操作最省心。

《民法典》和《房地产经纪管理办法》，法律对中介费的收取并没有统一硬性规定，而是强调“双方自愿协商”原则。中介费属于市场调节价，不是政府定价。但要！实施的《房地产经纪管理办法》明确规定：中介机构必须明码标价，不得收取任何未标明的费用。北京住建委就明确要求，中介服务费不得超过房屋成交价的2.5%。所以你遇到中介开口就要3%-5%的，直接可以掏出手机打12345举报。

中介费到底怎么算才不吃亏？

现在市面上最常见的是“阶梯式收费”，：200万以下的房子收2%，200万以上的部分收1%。举个栗子，300万的房子中介费就是（200万×2%）+（100万×1%）=5万块。不过这只是常规操作，实际成交时砍价空间很大！特别是二手房交易，很多中介公司为了抢单，能给到1%-1.5%的折扣价。悄悄告诉你个行业内幕：每年3-4月、11-12月是中介最缺业绩的时候，这时候去砍价成功率翻倍！

遇到开发商拖着不退房款，直接带着购房合同和付款凭证找当地住建局投诉最管用！《民法典》第五百六十三条，开发商逾期交房超过3个月，购房者有权单方面解除合同并要求退款。开发商装聋作哑，住建局作为房地产行业主管部门，手里握着开发商的预售资金监管账户，一个电话就能让开发商感受到监管压力。要是开发商耍无赖，还可以拿着《商品房销售管理办法》第三十条的规定，要求住建局启动行政处罚程序，这时候开发商不仅要退钱还得交罚款。

手把手教你追回血汗钱的实战攻略

上周刚帮老同学要回68万房款，整个流程就跟打游戏通关似的。得把解除合同通知书拍在开发商脸上——必须用EMS寄挂号信，收件人写公司法人，在快递单上备注"解除购房合同通知"，这一步能固定关键证据。