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最近收到好多粉丝私信问："办理了房贷公证，房子是不是就归银行了？"今天必须给大家说清楚：房子贷款公证和产权归属完全是两码事！《公证法》和《民法典》规定，公证处只对贷款合同的真实性、合法性进行证明，就像给合同贴了个"官方认证"标签，根本不涉及房产归属问题。
去年陪表弟买房时，公证员拿着合同逐条解释的场景还历历在目。当时表弟紧张得手心冒汗，生怕签个字房子就没了。其实公证处就是确认三个重点：银行和借款人都是真人真意愿签合同、合同内容不违法、签字的确实是本尊。就像结婚登记处的阿姨确认你们是自愿结婚一样，至于婚后财产怎么分，人家可不管。
《民法典》第五百七十七条，违约方应当承担继续履行、赔偿损失等责任。房屋买卖交易因一方违约导致合同解除，中介费是否能索赔，关键看两点：合同是否有明确约定和违约行为与中介费损失是否存在因果关系。买家付了10万定金后反悔，卖家已经支付了2万中介费，这笔钱大概率能要求买家赔偿；但中介费还没实际支付，法院不支持全额索赔。
1. 合同里写没写“中介费由违约方承担”？
《民法典》规定，婚姻存续期间购买的房产一般属于夫妻共同财产，但存在三种特殊情况可将房产归属一方：书面财产协议约定（民法典第1065条）、父母全款出资且登记在子女个人名下（民法典第1063条），或使用一方婚前个人财产全款购房且登记在其名下。这三种方式均可突破“婚后财产共有”原则，但需要满足严格的法律条件。
我接待过一对90后夫妻，女方婚前继承了一笔遗产，婚后想用这笔钱全款买房，但担心离婚被分割。这种情况太常见了！现代人越来越注重财产保护，尤其是这四类人群：
《民法典》第1063条规定，婚前由一方父母全额出资购房且登记在子女个人名下的房产，原则上属于子女的婚前个人财产。但许多家庭因操作不当导致财产混同，最终在离婚时被认定为夫妻共同财产。想要真正保护父母出资的房产，必须从购房资金来源、产权登记方式、法律协议签订三个层面进行规划。
第一招：全款买房直接写儿子名字 父母能一次性付清房款，务必在房产证上单独登记儿子姓名
站在法律专业角度，房子贷款没还清时想要办理房产证减名，相当于在抵押状态下变更产权人。《民法典》第四百零六条明确规定："抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应及时通知抵押权人"。大多数银行《抵押合同》都会约定"抵押期间不得擅自处分抵押物"，需要经过银行同意才能办理减名手续。
最近遇到个真实案例：小王和前妻离婚后，想把前妻名字从房本上去掉。房子还有80万贷款没还，银行死活不同意。他们凑钱提前还了40万，把贷款余额降到银行接受的范围，才办成转按揭手续。整个过程折腾了3个月，光是担保公司费用就花了2万多。
《民法典》第209条和214条规定，房产权的变更必须经过合法程序。在购房合同上加名本质上是变更合同主体，需与开发商协商签订补充协议，并同步办理预告登记变更。若房屋已办理房产证，则需通过买卖、赠与或析产等方式完成产权变更，整个过程必须由所有产权人书面同意并缴纳相关税费。特别：贷款未结清的房屋需先取得银行同意才能操作。
最近老王准备结婚，想把对象名字加到婚前买的房子上，跑来问我怎么操作。今天就以这个典型案例，给大家掰扯清楚加名的门道。
从法律角度看，网签购房合同本质上和纸质合同具有同等法律效力。《民法典》第五百六十二条和五百六十三条规定，只要不存在合同无效或可撤销的法定情形（如欺诈、重大误解、显失公平等），网签合同一经签订即对双方产生约束力。但若符合以下条件，购房者或开发商可以申请撤销或解除合同：1. 双方协商一致；2. 存在法定解除事由（如开发商逾期交房、购房者断供等）；3. 因不可抗力导致合同无法履行。
很多人以为网签合同“不能反悔”，实际上在现实操作中，这些情况都成功撤销：
《民法典》第538-539条，债权人要主张房产交易存在恶意转移财产行为，必须满足三个要件：主观恶意性、交易价格明显不合理、损害债权人利益。张三欠李四100万未还，却突然将市价200万的房子以20万卖给亲戚，这种"跳楼价"交易就被认定为恶意转移。法律法院会重点审查交易双方的关系、资金流向、交易时间与债务产生的时间线等关键证据。
我处理过最离谱的案例是，债务人把房子"卖"给自家狗！当然房管局没通过，但足见有些人的脑洞有多大。常见的套路其实就这几种：
《民法典》第1063条，婚后由一方父母全额出资购房且登记在出资方子女名下的，可视为对子女个人的赠与。但要证明这一点，必须提供银行转账记录、赠与协议、购房合同签字人等关键证据。现实中很多夫妻因证据不足导致房产被认定为共同财产，“如何留痕”是核心问题。
小张结婚后爸妈卖了老房子给他买房，结果离婚时妻子要分一半。幸亏他留了这5个证据：
1. 银行流水要带备注