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《中华人民共和国民法典》规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产原则上属于共同财产。但法律也明确赋予了财产约定的权利，夫妻双方可以通过签订书面协议或办理过户登记的方式，将共有房产转为一方个人所有。这类财产处置行为必须基于双方真实意愿，任何存在欺诈、胁迫的情况都导致协议无效。
第一步要夫妻协商达成一致，最好白纸黑字签协议。我见过太多案例刚开始说得好好的，后面一方反悔闹上法庭的。记得协议里要写明房产归属、贷款处理等细节，有条件的话找律师做个见证。
小产权房因缺乏国家颁发的正规产权证，在法律上属于"灰色地带"。但《土地管理法》《民法典》相关规定，证明房屋权属的核心在于证明实际占有、使用和合法来源。法院判例中常通过购房合同、村委会证明、长期居住凭证等综合认定所有权。需要特别：自然资源部明确小产权房不予确权登记，但已有权益可通过司法途径主张。
第一招：原始购房合同要收好
当年买房签的合同就是你的"命根子"，哪怕纸张发黄也别扔！重点看三点：买卖双方信息、房屋位置描述（最好带平面图）、村委会盖章。深圳某案例中，买家靠一份2003年手写合同成功确权，关键就是有村委会骑缝章。
《中华人民共和国民法典》规定，购房合同自买卖双方签字或盖章时成立并生效。公证并非强制要求！只要合同内容合法、双方意思表示真实，未经公证的合同同样具有法律效力。不过公证可以强化证据效力，在发生纠纷时更容易被法院采纳。
老王去年买二手房时坚持做了公证，结果卖家突然反悔，老王拿着公证书到法院，3天就完成了证据认证。公证过的合同就像给文件加了"防伪钢印"，特别在遇到以下情况时真能救命：
1. 房屋存在产权争议（继承房、离婚财产分割房）
最近接到很多咨询都在问："我和房东私下签了购房协议没公证，这样算数吗？"只要协议符合法定要求就有效！《民法典》第143条规定，具备民事行为能力、真实意思表示且不违法的协议都受法律保护。公证不是合同生效的必要条件，但关键时刻能当"护身符"用。
去年处理过真实案例：张先生和房东在餐巾纸上写的购房协议都被法院认可了！关键看三点：买卖双方信息明确、房屋信息、价格和付款方式清楚。只要按了手印签了字，哪怕用A4纸打印的合同，效力不比公证的差。
《民法典》和《不动产登记暂行条例》，房产份额转让需要提交身份证明材料、不动产权属证书、转让协议、共有人同意书、税费缴纳凭证五大核心材料。转让协议必须明确转让份额比例、价款支付方式等关键条款，而共有人签字确认则是避免后续纠纷的重要保障。特别提醒：若涉及夫妻共同财产还需提供婚姻关系证明，继承或赠与情形则需要补充公证书等文件。
第一步先翻箱倒柜找房产证！没有大红本啥都白搭，产权证抵押在银行了，记得提前开个抵押证明。全家总动员开家庭会议，特别是按份共有的情况，哪怕你只转1%的份额，其他共有人都得签字画押。
《民法典》第1063条，夫妻婚内购买的房产原则上属于共同财产，但以下三种情况可认定为个人财产：（1）婚前签订财产协议明确归属；（2）用个人财产全款购房并保留资金证据；（3）婚后由父母全额出资且明确赠与一方。是贷款买房，则需要通过"资金来源+产权登记+法律协议"三重保障才能实现个人财产转化，操作我们下文细说。
想让婚内贷款房变成个人财产，最简单粗暴的方法就是签《婚内财产协议》。小王婚后想用自己婚前存款付首付，但担心贷款部分被算作共同财产。这时只要和配偶白纸黑字写清楚："房屋首付及贷款均由小王个人承担，房产归属小王单独所有"，双方签字后即具有法律效力。
《民法典》第543条规定，买卖双方协商一致可对原合同进行变更。购房合同补充协议本质上是对主合同的补充约定，签署时需重点把握四个法律要点：
1. 签署主体必须与主合同一致，开发商盖章需核对企业公章与营业执照名称；
2. 协议内容不得违反法律强制性规定，如擅自改变房屋用途无效；
3. 补充条款需明确标注"与本合同具有同等法律效力"；
4. 重要条款建议办理网签备案，防止开发商事后反悔。
协议本身有效，但不过户带来法律风险！《民法典》第215条，房屋买卖协议只要满足三个条件就有效：1.当事人有民事行为能力 2.真实意思表示 3.内容不违法。不过户只是物权未转移，不影响合同效力。就像你跟开发商签了购房合同，没办房产证前合同照样有效。但要不过户期间房子在法律上还是原房主的，被查封或二次出售！
现实中这种情况太常见了！张三为了避税，跟卖家约定5年后满五唯一再过户；李四因为限购政策，先签协议等社保缴满；还有为了规避债务的、借名买房的、甚至是夫妻离婚暂不分割财产的。去年有个案例，王女士花300万买了学区房，协议写明5年后过户，结果第三年卖家欠债被法院查封房产，差点钱房两空！
当房贷压力压得人喘不过气时，很多人第一反应就是问："房子我不要了行不行？"从法律层面来看，《民法典》第563条明确规定，当一方严重违约导致合同目的无法实现时，另一方有权解除合同。但单纯因为还不起房贷就想退房，在法律上并不构成直接退房理由。银行和购房者签订的按揭贷款合同是双务合同，购房者断供属于违约行为，银行有权要求继续履行合同或追究违约责任。
我接触过太多深夜崩溃的咨询者，他们以为"大不了把房子还给银行"，实际情况却复杂得多。有个典型案例：小王连续失业半年后断供，银行先是电话催收，半年后直接起诉到法院。最终房子被法拍，成交价还比剩余贷款少30万，法院判决小王要继续偿还差额部分。