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《民法典》第209条，房屋所有权的设立、变更以不动产登记为准。也就是说，没有房产证的房子在法律上存在重大风险。但现实中夫妻共同出资购买的房屋没有产权证的情况并不少见，这涉及三类情形：小产权房、开发商手续不全的期房、历史遗留问题房。需要重点保存购房合同、付款凭证等证据，及时通过法律途径确权或主张赔偿。
最近刚帮朋友处理完一个典型案例：小两口买了套"特价房"，开发商承诺3年办证，结果现在连售楼处都关门了。这种情况就是典型的五证不全楼盘。常见原因还有：
遇到二手房房东违约，要明确：《民法典》第577条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买方有权要求继续履行合同或主张赔偿损失。关键要保留微信聊天记录、转账凭证、购房合同等关键证据，建议在违约发生后30日内通过书面催告函主张权利。
去年我处理过一个典型案子，李女士交了50万定金后，房东突然要涨价30万。我们分三步走：第一步把微信里房东说的"不加钱就不卖"的语音做了公证，第二步拿着购房合同到房管局做了备案登记防止转卖，第三步直接起诉要求双倍返还定金。法院不仅判赔100万，还让房东承担了3万诉讼费。
《民事诉讼法》第122条规定，起诉房地产案件必须准备：1、起诉状（按被告人数+1份准备）；2、原告身份证复印件；3、被告主体资格证明（开发商营业执照等）；4、证据目录及对应证据材料；5、委托律师的需授权委托书。最关键的是能证明权益受损的书面证据，购房合同、付款凭证、违规宣传资料等。
上周刚帮朋友打赢房产官司的老王说："当初开发商承诺的学区房变卦，气得我血压都高了！"其实像老王这样的购房者不少，但要维权就得备齐材料。起诉状别瞎写，要写明原被告信息、诉讼请求、事实理由，建议找律师代书或参考法院模板。
《民法典》第585条规定，违约金一般不超过实际损失的30%。也就是说，你买房后想退房，开发商要求的违约金超过总房款的30%，大概率会被法院判定为过高。不过金额还要看合同约定和实际损失情况，开发商是否已经产生装修、贷款利息等成本。法律既保护买房人的解约权，也防止开发商滥用违约金条款“割韭菜”。
最近接到个咨询，客户王哥签了200万的购房合同，交完首付发现楼盘周边要建垃圾站，想退房却被要求赔60万违约金。开发商指着合同里白纸黑字的“违约金30%”条款，王哥急得直跺脚。这种情况到底该赔多少？咱们分三步分析：
最近很多朋友在后台问我："凭公证书能不能直接买卖房子？"作为一个处理过上百起房产纠纷的律师，可以明确告诉大家：仅凭公证书不能直接完成房产交易！《民法典》第209条和《公证法》第36条规定，不动产产权以登记为准，公证书只能证明交易行为的合法性，真正要完成产权转移必须到不动产登记中心办理过户手续。
去年处理过这样一个案子：王先生拿着经过公证的房屋买卖合同来咨询，以为拿着公证书就能直接收房。结果发现原房主把房子又卖给了别人，闹上法庭。这个案例告诉我们，公证书更像是个"法律保险单"。
《民法典》第161条和165条规定，委托他人代理民事法律行为是合法有效的！但必须满足三个核心条件：1.委托人具备完全民事行为能力 2.签署书面授权委托书 3.委托事项不违反法律强制性规定。特别提醒：房屋买卖涉及不动产登记，很多城市要求委托书必须经过公证！
去年杭州有位程序员用"视频委托"远程买下三亚海景房，这事上过热搜。现在委托买房早不是新鲜事，常见场景包括：
1. 异地购房：人在国外/外省，委托当地亲友办理
从法律专业角度来看，全款购买的商铺可以办理抵押贷款！《民法典》物权编规定，已取得完全产权的商铺属于所有权人合法财产，所有权人有权将其作为抵押物向银行申请贷款。但必须两点：一是需办理不动产抵押登记手续；二是贷款用途需符合银行规定（不得用于购房、炒股等限制领域）。商铺就像你口袋里的黄金——全款买下后，只要符合条件就能“变现金”。
老王去年花300万全款买了个临街商铺，今年突然想扩大生意，手里缺流动资金怎么办？这时候把商铺抵押给银行，按评估价的50%-70%拿到贷款，利率比信用贷款还低！这种操作本质上是用“不动产换活钱”，特别适合以下三种人：
《民法典》第209条和《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。从法律层面来说，没有房产证的房子就像没有"身份证"的房屋，买卖双方签订的合同被认定无效。但现实中大量存在回迁房、安置房、开发商拖延办证等情况，这类交易通过签订附条件合同、公证协议等方式进行，但必须明确：这类交易无法立即过户，存在重大法律风险！
去年杭州某小区就发生过典型案例：张先生以市场价7折买了套未办证的回迁房，结果原房主偷偷办理房产证后高价转卖他人。由于房屋没过户，张先生只能通过漫长诉讼维权...
《民法典》第1087条规定，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理，协议不成由法院判决。若双方都不想要房子，法律上不会强制任何一方接受房产。法院会采取"变价分割"方式：将房屋出售后分配价款，或由一方暂时持有房产并补偿另一方。关键是要证明该房产属于夫妻共同财产，且双方确实无法达成持有共识。
最近接待的离婚咨询中，王先生夫妻的案例很典型：结婚8年买的学区房还有200万贷款，现在两人都抢着不要房。其实这种情况处理得当，完全能避免两败俱伤。