凭公证书可以直接交易房产吗

最近很多朋友在后台问我："凭公证书能不能直接买卖房子？"作为一个处理过上百起房产纠纷的律师，可以明确告诉大家：仅凭公证书不能直接完成房产交易！《民法典》第209条和《公证法》第36条规定，不动产产权以登记为准，公证书只能证明交易行为的合法性，真正要完成产权转移必须到不动产登记中心办理过户手续。

一、公证书在房产交易中到底起什么作用？

去年处理过这样一个案子：王先生拿着经过公证的房屋买卖合同来咨询，以为拿着公证书就能直接收房。结果发现原房主把房子又卖给了别人，闹上法庭。这个案例告诉我们，公证书更像是个"法律保险单"。

1. 确认交易行为合法性：证明买卖双方真实意思表示，特别是遇到代签、委托买卖等情况。就像上个月李阿姨帮海外女儿卖房，必须要有经过公证的委托书。

2. 预防法律纠纷：经过公证的协议具有更强证明力。记得去年有个继承纠纷，三兄妹拿着不同版本的分家协议，法院只认经过公证的那份。

3. 特殊场景必备手续：像遗嘱继承房产、离婚房产分割这些情况，公证几乎是必经程序。上周刚有个客户，父亲去世后五兄妹争房产，幸亏有公证遗嘱才避免家庭破裂。

二、为什么光有公证书不够？

去年帮客户处理过一起典型案例：张先生买了套法拍房，拿着法院的拍卖公证书住了3年没过户，结果原房主欠债房子被查封，差点钱房两空。这个教训告诉我们三个关键点：

1. 物权法规定：房产属于登记主义，就像结婚要领证，光办酒席不算数。必须要有那个绿本本（不动产权证）才作数。

2. 交易风险防控：不过户遇到一房多卖、房屋被查封、产权瑕疵等问题。特别是遇到限购政策变化时，不过户丧失购房资格。

3. 后续处置障碍：想抵押贷款？孩子要上学？落户？这些都需要产权证。去年有个客户急着用钱，就因没及时过户耽误了抵押贷款。

三、正确房产交易五部曲

上周刚帮客户完成一套学区房交易，完整流程给大家参考：

1. 签合同阶段：别省那几百块公证费！特别是涉及代签、境外交易、遗产处置等情况。

2. 资金监管：建议通过银行托管，千万别学我那个客户直接转200万给中介，结果中介卷款跑路。

3. 税费核算：最近契税政策有调整，继承和赠与的税费差别很大，务必先咨询专业人士。

4. 过户登记：现在很多城市可以线上预约，但有些特殊情况（如继承、离婚）仍需现场办理。

5. 物业交割：最容易扯皮的地方！水电煤气、户口迁移、物业费结清，这些细节公证处可不管。

常见问题解答

1. 继承公证后还要过户吗？

必须的！去年处理过一起案件，王女士拿着继承公证书住了10年没过户，拆迁时发现房产还在去世父亲名下，差点拿不到补偿款。就算有公证书，也得到不动产登记中心换新证。

2. 委托公证书能永久使用吗？

当然不是！去年有个案例，李先生用5年前的委托书卖房，结果公证书过期导致交易无效。一般委托公证有效期1-2年，且受托人不能转委托。

3. 公证遗嘱可以直接过户吗？

想多了！就算有公证遗嘱，还是需要所有继承人到场确认。上个月刚处理过，持有遗嘱的客户被其他继承人起诉，拖了半年才完成过户。

4. 公证书有错误怎么办？

立即申请复查！去年遇到个案例，公证书把身份证号写错一位，导致无法过户。及时联系公证处出具补正说明，千万别自己涂改。