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《民法典》合同编规定，二手房交易中买卖双方签订合同后反悔，违约金赔偿需分情况处理。合同明确约定了违约金数额（总房款的10%-20%），违约方需按约定赔偿；若未明确约定，则按实际损失赔偿（不超过违约方预见到或应当预见到的损失）。特别要的是，法律规定违约金上限一般不超过实际损失的30%，超过部分法院不予支持。若已支付定金，适用"定金罚则"——买方违约定金不退，卖方违约需双倍返还，且定金不得超过合同标的额的20%。
最近朋友老张就栽在违约金上，他看中一套500万的学区房，签合约定了20%违约金。后来发现孩子上不了重点学校，想退房却被要求赔100万。这种情况法院会怎么判？其实合同约定过高的话，法官会实际损失调整。卖方转手卖了480万，实际损失20万，违约金最高赔26万（20万×130%）。所以老张只赔了26万，而不是合同写的100万。
《民法典》和《住房公积金管理条例》，婚前用个人公积金购买的房产，原则上属于个人婚前财产。但若要在房产证上加女方名字，本质上是产权变更行为，需要双方通过协议或赠与方式完成。只要男方同意且符合当地政策，加名是可行的。加名后女方将获得部分产权，影响未来财产分割！
第一种：直接加名
房产无贷款，男方可直接带女方到不动产登记中心办理“赠与”或“共有产权”手续，需缴纳契税（为房产价值的1%-3%）。上海一套300万的房子，加名需支付3-9万元税费。
从法律角度来说，起诉前突然卖掉房产构成“恶意转移财产”。《民法典》第538条，债务人明知自己面临债务纠纷，仍以明显不合理价格转让房产（低价卖给亲戚），债权人可以请求法院撤销这次交易。哪怕房子已经过户，只要被认定是“逃避债务”，法院依然有权追回房产或要求赔偿损失！
很多人以为“房子卖了钱到手就安全了”，其实大错特错！你欠了别人100万，官司还没打就急吼吼把市价300万的房子200万甩卖，买家还是你亲弟弟。这种操作简直是给法官递证据——
《民法典》第598条和《城市房地产管理法》规定，房款到账时间以合同约定为准。法律上并没有统一的时间限制，但全款交易最快当天到账，贷款交易普遍需要15-45天。要的是，定金签约当天支付，首付款在过户前存入监管账户，尾款在交房后结清，任何环节拖延都会直接影响房款到手速度。
昨天老王卖房急用钱，结果卡在银行放款上差点误事。现实中很多人不知道，
最近接到很多粉丝私信问："我房贷还没还完就把房子卖了，现在贷款该谁还？"作为处理过上百宗房产纠纷的律师，今天就给大家掰扯清楚这个事。
《民法典》第四百零六条和《城市房地产管理法》第三十八条规定，抵押期间房屋可以转让，但必须经过银行同意。卖房人必须先把贷款结清才能完成过户手续。也就是说，只要房子没过户到买家名下，房贷在法律上还是卖家的责任。
去年有个案子特别典型：老王把还有50万房贷的房子卖给小李，双方签了合同约定由小李继续还贷。结果小李还了3个月就断供，银行直接把老王告上法庭。老王不仅要继续还贷，还赔了违约金。
《民法典》第五百七十七条，二手房买卖合同一旦签署即具有法律效力。卖家无正当理由反悔，需要承担违约责任！买房人可以要求继续履行合同或索赔违约金，甚至通过法院强制过户。但要保留微信记录、定金收据等关键证据，否则吃哑巴亏。
上周刚处理过类似案例：张女士付了20万定金后，房东突然说要涨价30万。这种情况别慌，记住三步走：
1. 马上发书面催告函，EMS寄送要备注"履约通知"
2. 收集聊天记录、中介见证等证据
《民法典》第543条规定，补充协议是买卖双方在购房主合同基础上，针对特定事项作出的补充约定，具有同等法律效力。补充协议的核心要聚焦于主合同未明确约定、个性化需求、风险防范三大维度。学区房指标归属、精装修材料清单、延期交房违约金等关键问题，都应当通过补充协议书面确认，避免口头承诺引发的纠纷。
上周刚帮朋友处理过退定金的案子，开发商当初承诺的"地铁口300米"变成了直线距离，实际步行要1.5公里，这种文字游戏就是吃了没签补充协议的亏。写补充协议要像写"婚前协议"一样较真：
站在法律专业角度，证明房屋权属最直接的证据就是《不动产权证书》。《民法典》第二百一十七条，房产证上登记的权利人就是法律承认的房屋所有者。但现实中存在房产证未办理、登记信息有误等特殊情况，这时就需要结合购房合同、付款凭证、房屋交接单等整套证据链来证明房屋权属关系。
前年我遇到个客户王姐，她花300万全款买了套房，结果开发商拖延办证。后来开发商破产，新接手的公司不认账。靠着购房合同+银行转账记录+开发商收据，硬是打赢了官司。这故事告诉我们：房产证虽然重要，但没拿到证之前，所有交易凭证都要当传家宝保管。
《民法典》第583条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商延期交房需按合同约定支付违约金。若合同未明确约定，购房者可按已付房款的日万分之二至五索赔，标准参考当地同地段房屋租金。浙江某案例中，法院就判决开发商按日万分之三赔付业主18个月违约金。
最近三年全国延期交付项目增长37%，背后原因五花八门：有的开发商资金链断裂变成"楼歪歪"，有的施工方和开发商扯皮打架，还有的拿疫情当"免死金牌"。去年郑州某楼盘延期两年，业主们集体戴着安全帽去工地"上班监督"，逼得开发商连夜赶工。