林婉清律师

《民法典》第297条规定："不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有"，兄妹作为自然人完全具备共同购买商品房的民事权利能力。需三点：1）签订书面共有协议明确份额；2）办理不动产登记时选择"按份共有"或"共同共有"；3）涉及贷款时需共同作为借款人。只要手续完备，兄妹合买商品房完全合法，近年全国已有超12%的房产交易涉及非夫妻亲属共同购房。

兄妹合伙买房的完整操作指南

去年我和亲哥在杭州合买了套89㎡的学区房，整个流程走下来了这些干货：

站在法律专业视角，买房后无力偿还贷款属于"合同履行不能"的典型情况。《民法典》第六百七十八条，借款人可与贷款机构协商变更还款协议，若无法达成一致且持续违约超过3个月，银行有权向法院申请强制执行房产。但法律也设置了缓冲机制：通过司法拍卖的房产价款优先偿还债务后，剩余部分仍归购房者所有。

一、还不起房贷的真实原因大揭秘

最近收到粉丝私信："月供1万2，失业3个月快撑不住了！"这不是个例。央行数据，房贷逾期率较疫情前增长47%。除了失业，常见雷区还有：

当你在知乎搜索"房贷还不起不要可以退款吗"时，心里还存着一丝侥幸。但作为法律从业者必须明确告诉你：房贷不是网购商品，不存在"不想要就退货退款"的说法。《民法典》第六百七十四条和《合同法》相关规定，借款人未按时还款构成违约，银行有权要求继续履行合同或解除合同并主张赔偿。更直白地说，你既不能单方面退房退款，已还的月供也不会退回。

断供后的多米诺骨牌效应

去年有个客户小王，在燕郊买了套300万的房子，首付90万贷款210万。疫情后收入骤减，他天真地以为"房子我不要了，银行你把首付退我就行"。结果呢？房子法拍只卖了180万，倒欠银行30万+诉讼费+罚息，还上了征信黑名单。现在他逢人就说："早知道是这个结果，砸锅卖铁也要保住月供"。

最近有粉丝在后台问我："房贷都还清3个月了，银行押金还没退怎么办？"今天就给大家从法律层面掰扯清楚。《民法典》第585条规定，押金属于履约保证金性质，当借款人按时还清贷款后，银行或开发商必须全额退还。对方耍赖，直接可以拿着结清证明去法院起诉，法律规定最晚30个工作日内必须处理完毕。

房贷押金那些事儿，看完这篇不踩坑

我表弟去年还完房贷，结果开发商说要扣2000块"手续费"。气得他直接带着购房合同杀到住建局，钱一分不少退回来了。今天就手把手教你怎么操作：

看到网上有人问"没房产证的房子能不能卖"，这个问题可不像表面看起来那么简单。《民法典》第209条，房产证是房子所有权的唯一合法凭证。也就是说，没房产证就像人没有身份证，法律上不承认你是房子的主人。

但现实中有个有趣现象：虽然法律明文禁止，但无证房交易却像打地鼠一样到处冒头。深圳的小产权房交易量每年超过2万套，这些房子大多没有正规房产证。这说明法律禁止和市场行为之间存在巨大鸿沟。

二、这些没证的房子都是什么来头？

1. 农村自建房最典型。很多农民在自家宅基地盖房，觉得"我的地盘我做主"，根本不去办证。去年浙江某村就有个案例，老张把自建房卖给城里人，结果遇到拆迁，买家拿着合同要分钱，法院却判合同无效。

《民法典》合同编和《经济适用住房管理办法》，借名买房协议被认定为无效合同。因为经济适用房属于政策性保障住房，购买人必须符合户籍、收入、住房面积等严格条件。法院受理这类案件时，会重点审查三点：

1. 实际出资人是否符合购房资格？张三用李四名字买房，若张三本身没有购房指标，即便签了协议也被判无效。

2. 是否存在恶意规避政策行为？查实双方故意绕开限购政策，法院直接驳回起诉。

3. 房产实际权属如何认定？常见判决是房屋归名义购房人所有，实际出资人只能追讨购房款。

《民法典》第1087条和《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》，离婚时房产分割需区分是否属于夫妻共同财产。若房子有未还清的房贷，在法律上需明确两个核心问题：房屋权属划分和房贷债务承担。房子归谁、贷款谁来还，需通过协商或法院判决解决。若房产是婚后购买且登记在双方名下，原则上属于共同财产，房贷也属于共同债务，离婚后双方仍需共同偿还。但需还贷资金来源、产权登记、出资贡献等因素综合判定。

发现自家房屋被他人侵占时，《民法典》第235条和《刑法》第245条规定，权利人有权要求返还原物。立案流程需分三步走：第一步立即拨打110报警并获取接警回执；第二步准备房产证、租赁合同等权属证明；第三步向辖区法院提交民事起诉状。若侵占人存在撬锁、破坏财物等行为，还可主张刑事立案。

房子被占后必做的5件事

上周刚处理完客户老李的案子，他出国三年回来发现房子被装修工人占了。记住这5步操作能少走弯路：

1. 先别急着吵架，悄悄拍下现场视频。要拍到门牌号、侵占人活动画面，最好间水印。

最近收到很多朋友咨询"男女朋友/兄弟姐妹能不能一起买房"，非夫妻关系完全能共同买房！《民法典》第二百九十七条，不动产可以由两个以上单位、个人共有。房产证上可以登记多个人的名字，还能按比例标注"按份共有"（张三60%、李四40%）。不过要没领结婚证的情侣一起买房，在法律上会被认定为普通民事合作关系，这点和夫妻共同财产有本质区别。

为什么越来越多人选择"非夫妻式购房"？

我表妹去年就和闺蜜在杭州合买了套loft，首付各出一半，现在当起了包租婆。像这种新型购房模式，主要适合这几种人：