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《民法典》第301条，处分共有不动产必须经全体共同共有人同意。也就是说，房屋是夫妻共有、家庭共有或多人共同继承的产权，一人未在买卖合同签字，原则上合同无效。但实际中存在例外情况：其他共有人事后追认、交易符合“善意取得”条件（买家不知情且支付合理价格），或合同已部分履行（如买家已支付房款并入住），法院判定合同有效或部分有效。
老王最近就吃了大亏！他和中介签了卖房合同，结果老婆死活不同意卖房。中介拿出合同说：“你都签字了，反悔要赔违约金！”老王急得直拍大腿：“这房子是我们夫妻共有的啊！”
最近接到很多朋友咨询："买了期房还没交房，到底算不算我的个人财产？"这个问题在法律实务中确实存在不少争议。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。也就是说，您购买的期房在完成产权登记前，严格来说还不属于法律意义上的不动产所有权。但是！您与开发商签订的购房合同具有法律效力，相当于拥有要求开发商交付房产的债权。在司法这种情况会被认定为"准物权"状态。
很多人以为买了房就是有产一族，实际上期房在交房前就像薛定谔的猫。我去年处理过一起离婚财产分割案，男方坚持认为还没交付的婚房是共同财产，结果法院判决购房合同权益按共同债权处理。这个案例告诉我们三个关键点：1.期房在产权登记前不算完全产权 2.购房合同权益具有财产属性 3.财产分割时按合同权益现值计算。
《民法典》第五百八十七条规定，当合同因不可归责于双方的原因未能订立时，定金应当返还。但是买方无正当理由拒绝签约，则卖方有权没收定金；若卖方违约，需双倍返还定金。这就是法律上著名的"定金罚则"，也是判断定金能否退还的核心依据。
很多人把定金当押金用，结果吃大亏！先说清三个重要概念：
1. 定金具有担保性质，最高不超过总价20%
2. 订金只是预付款，随时可以退
3. 意向金没有法律效力，中介最爱用这词
每次有当事人拿着认购协议书来咨询，第一句话准是："这白纸黑字签的认购书到底算不算数？"作为执业律师，我直接告诉你答案：只要符合法定要件，认购协议书就是具有法律效力的！《民法典》第四百六十四条，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。认购协议书本质上就是预约合同，满足《民法典》第一百四十三条规定的三个生效要件（行为人具备民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律强制性规定）就具有法律约束力。
上个月刚处理完的购房纠纷案就是典型案例。王女士签了某楼盘的《商品房认购书》，交了20万定金。后来开发商私自变更户型，王女士要求退定金遭拒。开庭时开发商辩称"认购书只是意向书"，结果法院直接打脸：认购书中明确约定了房号、单价、定金条款，判决双倍返还定金40万。你看，这白纸黑字可不是摆设！
当开发商宣布破产时，购房者最关心的莫过于"钱能不能要回来"。《企业破产法》第113条，购房者可以申报债权，但能否拿到钱要看开发商剩余资产和债权优先级。重点来了：已支付全部或大部分房款的购房者，依据最高院司法解释，在满足"消费者购房人"条件时享有超级优先权，甚至能排在银行抵押之前！不过要满足三个条件：1.买的是住宅 2.名下无其他住房 3.已支付超过50%房款。
去年老王买的期房遇到开发商破产，他连夜找到我们团队。我们给他支了五招：第一步赶紧去房管局查备案，发现房子已经网签备案心里就踏实了一半；第二步立即向破产管理人申报债权，别等公告截止日；第三步整理所有付款凭证，连微信转账记录都没放过；第四步联合其他业主成立维权小组，结果发现开发商还有块没开发的土地；第五步在债权人会议上据理力争，老王不仅拿到房，还获得延期交房赔偿。
作为从业十年的律师，我每天都要回答这个问题：公证过的房子到底能不能买？先给结论：能买！但必须明白公证≠房产证。《民法典》209条，房子归属看的是不动产登记簿，公证只能证明买卖过程真实合法。就像结婚证和婚礼的关系，公证是仪式感，过户才是领证。
去年我处理过一起典型案件：老王花300万买了套公证房，结果发现房子早就被查封。为什么公证处没查出来？因为公证员主要看三件事：1.买卖双方是不是自愿签合同 2.身份证是不是本人 3.签字是不是真的。至于房子有没有被抵押、查封，那是房管局管的。
很多人以为在购房合同上签完字就万事大吉，但《民法典》第四百九十条规定："当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或按指印时合同成立"。这里明确的是"合同成立"，而合同成立≠合同生效！
举个真实案例：张三签完购房合同后才发现房子被抵押，法院判决合同无效。因为《民法典》第一百四十三条规定，合法有效的合同需要满足三个条件：行为人具备民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。存在欺诈、重大误解等情况，即便签了字合同也无效。
《民法典》第657条，赠与合同需要明确赠与人和受赠人的真实意思表示。父母出资为子女购房时，最关键的证据链包含三个要素：书面赠与协议、资金流向凭证、房产登记信息。特别提醒：是子女婚后购房，必须明确约定"只赠与子女个人"才能避免被认定为夫妻共同财产。
去年我处理过一个真实案例：杭州的小明父母卖了老房子，掏空积蓄给儿子买了婚房。结果小两口闹离婚时，儿媳主张这房是共同财产要求分割。法院虽然认定首付是赠与，但因为没有明确约定，婚后还贷部分还是被认定为夫妻共同财产。
《中华人民共和国民法典》规定，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产。但在实际购房流程中，是否需要双方到场主要取决于产权登记方式和购房资金来源。是用夫妻共同财产购房且登记在双方名下，需要共同签署购房合同；若仅登记在一方名下且使用个人财产购买，则单方即可办理。各地不动产登记中心的操作存在差异，建议提前咨询当地政策。
场景一：共同贷款买房
银行会要求夫妻双方共同面签贷款合同，这时候必须两人到场。去年小王夫妻在杭州买房时就遇到这种情况，妻子临时出差，结果贷款审批硬是推迟了半个月。