林婉清律师

《民法典》规定，夫妻婚后购买的房产原则上属于共同财产，但房产证上的登记名字和购房合同签字人直接影响产权归属。简单来说：买房用夫妻共同财产支付，哪怕只有一方签字，房子仍被认定为共同财产。但只写一方名字且无共同签字，未来一旦产生纠纷，未签字方需要提供出资证明才能主张权益。从法律风险防控角度，夫妻共同签字是最稳妥的选择，既能明确共有关系，又能避免后续扯皮。

《民法典》和《不动产登记暂行条例》，夫妻房产变更主要涉及两种情形：婚姻关系存续期间和离婚时。若房产属于共同财产，变更所有权需双方达成书面协议并办理过户登记。若涉及离婚，需通过离婚协议或法院判决明确产权归属，再凭生效法律文书单方办理过户。整个过程必须遵守"自愿原则"和"登记生效"两大法律要件，隐瞒配偶擅自处置房产构成无权处分。

实操指南：4种常见变更方式

第一种是"协议变更"，适合感情稳定的夫妻。老王和妻子想给孩子准备学区房，两人带着结婚证、房产证到公证处办理赠与公证，再到不动产中心办理过户，全程只需80元登记费。第二种是"离婚析产"，张女士离婚时通过民政局备案的离婚协议明确房产归自己，拿着离婚证就能单方办理过户。第三种是"法院判决"，适用于诉讼离婚的情况，李先生的案例就是凭判决书直接过户。第四种"买卖过户"要虽然操作简单，但会产生契税、增值税等费用，去年杭州有对夫妻多花了7万冤枉钱。

《民法典》第301条规定，处分共有不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。也就是说，张三持有70%产权要卖房，只要其他共有人不反对就能交易；但李四只持有30%产权想单独卖，就必须所有共有人签字。这里有个关键点要：其他共有人主张优先购买权，你还得先问他们买不买！

部分产权交易的骚操作指南

最近老王就遇到个奇葩事，他手头只有40%的学区房产权，愣是通过"定向爆破"式操作成功变现。他找到另外两个各占30%的亲戚，用三个月时间软磨硬泡达成协议。玩了个花活——把40%产权拆成两个20%，分别卖给两个急着落户的家长。结果你猜怎么着？成交价比整卖单价还高出15%！不过这种操作就像高空走钢丝，必须提前做好三件事：去房管局查清所有共有人信息、找专业律师拟制补充协议、在合同里写明"其他共有人放弃优先购买权"的兜底条款。

当夫妻离婚或共同购房人分割按揭房时遭遇房价下跌，《民法典》第1087条和《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第78条规定，法院优先调解双方协商处理。若协商不成，法院将房产登记情况、出资比例、还贷贡献等因素综合判定归属方。获得房屋的一方需补偿另一方"市场现价扣除剩余贷款后的净值的一半"，而非原购房价格。原价300万的房产现价200万，剩余贷款100万，补偿款应为（200万-100万）÷2=50万。

房价暴跌时分割房产的3个关键动作

第一步：立即启动证据保全。到不动产登记中心调取房产档案，包括购房合同、首付凭证、还贷流水等。特别保存银行转账记录和微信聊天记录，曾有案例因女方出示装修款转账记录多分得8%份额。

从法律专业角度来说，只要合同内容符合《民法典》规定且交易行为合法，购买自建房的合同协议书是受法律保护的！不过有个大前提：自建房本身必须具有合法建设手续。宅基地自建房要有集体土地使用权证、规划许可证，城市自建房则需要完整的产权证明。是违章建筑或小产权房，即便签了合同也被认定为无效哦！

自建房买卖合同的水有多深？

老王去年花80万买了套城郊自建房，签合拍胸脯说"绝对合法"，结果后来发现房子占用了耕地，现在整天跟卖家扯皮...这种案例可不少见！其实自建房交易主要分两种：

遇到小产权房定金合同违约纠纷，很多人第一反应是"能不能打官司要回钱"。作为处理过上百起房产纠纷的律师，我明确告诉大家：这类案件处理的核心在于合同效力认定+证据收集能力。《民法典》第157条，合同无效或被撤销后，有过错方要赔偿对方损失。但小产权房交易本身存在合法性争议，这就像在悬崖边跳舞——看起来很美实则风险极高。

一、小产权房定金合同直接无效？

去年处理过深圳龙岗的案子特别典型。张姐交了20万定金买村民自建房，结果卖家反悔涨价。开庭时法官直接问："你们知道这是违法建筑吗？"判决合同无效，卖家退还定金但不用赔偿。这就是小产权房交易的最大风险——

《民法典》物权编和婚姻家庭编的规定，证明房产属于个人财产的核心在于三点：财产来源、产权登记、法律约定。婚前全款买房且登记在自己名下，或婚后通过遗嘱继承明确归属个人的房产，都属于典型个人财产。但现实中涉及复杂的婚姻关系、出资混同等情况，建议通过购房合同、转账记录、财产协议、公证文书等多维度证据链锁定权属。

一、婚前买房：时间点就是最强护身符

小明和女友恋爱5年后准备结婚，他婚前用工作积蓄全款买了套房，房产证只写了自己名字。结果婚后第3年两人闹离婚，女方要求分房。小明直接甩出

很多人在刷短视频时看到过类似“夫妻离婚分房各卖一半”的奇葩新闻，但现实中房屋真的可以像切西瓜一样只卖一半吗？《民法典》物权编第297条，房屋所有权是可以通过按份共有形式分割的。也就是说法律上允许只转让房屋部分产权，卖50%产权给他人，自己保留另一半。不过要满足三个条件：产权性质允许分割、共有权人书面同意、交易流程合法合规。就像你有一块披萨可以分给朋友吃，但必须保证披萨本身没被预定、其他食客不反对，还得按餐厅规矩切分。

最近接到粉丝咨询：看中一套二手房，但房东在国外出差，中介说可以让房东弟弟代签字，这操作靠谱吗？今天就从《民法典》角度给大家说透：产权人不在家时，必须手持经过公证的授权委托书才有代签资格，否则合同被认定为无效！本文还会教你遇到特殊情况时的正确操作姿势。

一、代签字翻车实录：这些坑你千万别踩

去年杭州就发生过典型案例：小王看房时房东在国外，让朋友拿着微信聊天记录代签合同。结果房东回国后反悔，法院判定合同无效，小王白搭了5万定金。血的教训告诉我们：