林婉清律师

在房产交易中，许多夫妻最关心的问题就是：“中介买房夫妻一人签字有效吗？”《民法典》第1064条和《婚姻法》相关规定，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产。房产证登记为夫妻双方共有，则单方签字导致合同无效或需另一方追认；若房产证仅登记为签字方个人所有且购房款为个人财产，则合同有效。但实际情况远比法律条文复杂，下面我们就展开聊聊这个“签字难题”。

夫妻买房签字背后的那些“坑”

很多购房者签完协议书后心里直打鼓：这薄薄几张纸到底有没有法律保障？《民法典》第495条规定，只要协议书具备当事人信息、房屋基本情况、价格条款等核心要素，且不存在欺诈、胁迫等情形，这份购房协议书就具有预约合同的法律效力！只要协议内容合法、双方自愿签字，开发商和你都得按约定办事。

一、购房协议书的"真面目"大揭秘

去年我代理过这样一个案子：张三看中某楼盘，签了认购书交了10万定金。后来房价下跌想反悔，开发商直接扣了定金。张三气不过跑来问我："这破认购书也算数？"我翻开文件一看，里面明确写了房号、单价、签约时间——这就是典型的有效预约合同！

拿着认购协议想退房的朋友了！《民法典》第五百六十二条、五百六十三条规定，认购协议作为民事合同当然可以解除，但必须符合法定或约定条件。简单来说就是：协商一致能解约，重大违约能解约，不可抗力也能解约。不过操作可比刷短视频复杂多了，下面咱们掰开揉碎了说。

一、认购协议不是卖身契

去年杭州王女士买期房时，签完认购协议发现隔壁楼盘更便宜，想退定金被开发商拒绝。后来她找出协议里"7天无理由退订"条款，成功拿回20万定金。这个案例告诉我们：认购协议不是开发商单方面说了算的文书，白纸黑字的条款最重要。

《民法典》第1064条规定，夫妻双方共同签名或事后追认的债务属于共同债务。若一方在婚内贷款买房，且购房款用于家庭共同生活（如夫妻共同居住、子女教育等用途），即使另一方未签字，也被认定为夫妻共同债务。但若贷款未经另一方同意且明显超出家庭日常生活需要（如购买豪宅用于投资），则被认定为个人债务。简而言之：关键看贷款用途和另一方是否知情。

婚内贷款买房，为什么另一半被"坑"？

很多夫妻觉得"谁贷款谁还钱"，结果离婚后发现自己被银行追债。小王婚前偷偷贷款买了一套房，离婚后银行连他前妻的工资卡都冻结了，为啥？因为房子是婚后买的，默认属于夫妻共同财产，银行放贷时默认夫妻"共债共签"，哪怕女方没签字，只要钱用在家庭生活上，法院就判共同还贷。

房贷还不上的情况不存在"退款"这个概念！《民法典》第六百七十四条和《个人贷款暂行办法》规定，房贷是银行与借款人签订的贷款合同，不存在"消费退款"的交易性质。就像你向朋友借钱后不能说要"退还借款"一样，银行发放的贷款必须按照合同约定还本付息。

还不上房贷的真实后果

去年杭州有位王先生，月供1.8万突然失业，连续3个月没还款，结果收到了银行的《提前到期通知书》。房子被查封后，法院拍卖价比市场价低了60万，还要倒贴银行12万。这告诉我们：断供的代价远超想象！

《民法典》第1087条，离婚时贷款房产属于夫妻共同财产的，双方可以协议处理；协议不成的由法院财产情况、照顾子女和女方权益的原则判决。若房产登记在一方名下但婚后共同还贷，离婚时产权方需补偿另一方共同还贷及增值部分（最高人民法院《婚姻家庭编司法解释（一）》第78条）。

贷款房离婚处理的4种典型方式

1. 协议卖房分钱：最省心的办法就是双方商量把房子卖了，先还清银行贷款，剩下的钱对半分。小王夫妻买的300万房子，离婚时还有100万贷款，卖了450万的话，扣除中介费后每人能分170万左右。

买房是人生大事，但遇到特殊情况自己无法到场签合同，很多人会问：别人代签购房协议到底有没有法律效力？《民法典》第161条和170条规定，代签行为是否有效，关键在于是否有合法授权。是本人明确委托（书面授权委托书），代签的购房协议就有效；但未经同意擅自代签，协议被认定为无效或可撤销。

一、代签购房协议必须知道的4件事

去年我遇到个真实案例：小王在外地出差，让朋友代签了购房合同，结果因为没做公证授权，卖家反悔不认账，闹上法院。法官判定

《中华人民共和国城市房地产管理法》和各地政府规定，拆迁安置房交易受"限售期"约束。法律明确规定：被拆迁人取得不动产权证后满5年方可上市交易，这是全国普遍适用的最低标准。但要！杭州、南京等城市要求补缴土地出让金后解除限制，而像上海部分区域规定"大产证满3年+个人产证满2年"的特殊计算方式。各地政策存在差异，必须查看当地住建部门最新文件。

二、拆迁安置房买卖那些事儿

上周老王急着卖拆迁房周转资金，结果发现产证才满3年不能过户，这就是典型没搞懂规则的。为什么政府要设这个5年期限？说白了就是防止炒房扰乱市场，保障安置房的居住属性。但你会发现各种特殊情况：

很多人以为“满五唯一”是所有房产交易的硬性要求，但拆迁房买卖其实是个例外！《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》，拆迁房属于政策性补偿住房，在个人所得税和增值税征收上享受特殊待遇。简单来说：拆迁房交易不强制要求“满五唯一”，但税费因房屋性质、取得时间、地方政策而不同，往下看给你掰开揉碎了讲！