林婉清律师

签完购房协议后能不能退房？这是很多购房者最关心的问题。从法律专业角度来看，《民法典》第577条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"也就是说，购房合同一旦签署生效，双方都必须履行义务。但法律也规定了特殊情形下的退房权利，开发商违约、合同存在重大误解或欺诈等情况。简单来说：不能随便退房，但有法定或约定事由时可以退房。

签完协议想退房？这些情况能帮你争取机会

《民法典》物权编第297条规定，不动产可以由两个以上单位、个人共有。也就是说，即便没有领结婚证，情侣或朋友都可以共同购房。但要非夫妻关系购房在法律上属于"按份共有"或"共同共有"关系，与婚姻关系中的夫妻共同财产存在本质区别。在房产证登记时，需要明确选择"共同共有"或"按比例共有"，建议选择后者并注明比例。

为什么越来越多情侣选择共同购房？

现在北上广深一套房动辄500万起步，年轻人工资涨得还没房价快。很多恋爱长跑的小情侣盘算着：

遇到开发商延期交房，手里攥着购房合同的你千万别慌！《民法典》第577条和《商品房买卖合同司法解释》第11条，开发商违约必须承担赔偿责任。但能拿回多少钱、怎么拿，这里头的门道可多了去了。违约金比例最高不能超过实际损失的30%（《民法典》第585条），超过部分法院不支持。但你要是觉得开发商赔得太少，还能举证证明实际损失要求增加赔偿。记住，法律给你的权利不是摆设，关键看你会不会用！

一、手把手教你拿回违约金的全套操作

第一步先翻出你的购房合同，找到延期交房条款。重点看三点：交房截止日期、违约金计算方式、有没有"不可抗力"的坑。去年有个案例，开发商拿疫情当借口拖了半年，结果法院发现他们早该办的手续都没办，判赔了总房款的8%。

当房产证需要去除共有人名字时，如何给对方经济补偿是很多人头疼的问题。《民法典》物权编规定，共有房产的权属变更必须经过双方协商一致，并办理不动产变更登记。补偿金额没有法定标准，但必须满足两个核心原则：一是双方自愿达成协议，二是补偿金额需体现房产价值中对方应得的份额。

举个实际例子：一套价值300万的房子，原本由兄妹两人各占50%份额。妹妹要退出，理论上她应获得150万补偿。但要考虑贷款余额、房屋增值部分等因素，最终金额需要专业评估或双方协商确定。

拿着红本本才能过户房产？这是很多人的认知误区！《民法典》第209条和214条规定，房产过户只看产权归属，和婚姻状态没有半毛钱关系。哪怕你母胎单身，只要拿着身份证、房产证，照样能完成房屋买卖、赠与、继承等各种过户操作。不过要未婚状态下过户会产生不同的税费成本和风险，下文给你掰开揉碎了讲。

未婚过户房产的5种姿势

姿势一：买卖交易最实在 直接按市场价买卖，签合同交税就完事。契税1%-3%、增值税5.3%、个税1%都是常规操作。适合急着变现的情况，但记得要做资金流水，避免被认定为"假买卖"。

《民法典》和《契税法》规定，房产证上加名本质上属于产权变更行为。若双方未领取结婚证，加名被认定为赠与或买卖关系，需缴纳契税（3%）、个人所得税（20%）及产生的增值税（5.6%）。若为直系亲属（如父母子女），可享受部分税费减免，但非婚伴侣加名需全额缴纳税费。100万元房产加名，非直系亲属需缴纳约8.6万元税费。

没结婚证加名到底怎么收费？

很多人误以为加个名字就是走个流程，实际上没结婚证加名的费用比结婚夫妻高好几倍！举个真实案例：小王和女友共同买房但没领证，后来想在房产证加女友名字，结果发现要按“赠与”交3%契税+20%个税，算下来比领证后加名多花近10万。这钱主要花在哪儿了？关键看两点：

最近收到不少咨询："我们离婚时房子只有购房合同没房产证，这算谁的？"《民法典》第209条规定，房子必须完成产权登记才算真正属于你。离婚时碰到这种情况，法院一般不会直接判房子归谁，而是先让双方协商。协商不成的话，先判给实际使用房子的一方，等房产证下来再重新打官司分割。上海有个真实案例，小两口离婚时房子还在还贷，法院就让女方继续住着，等贷款还清拿到房产证再重新分家产。

离婚时房产证没下来的四大处理原则

第一看购房时间：要是婚前签的合同，首付是男方出的，婚后两人一起还贷，这种情况离婚时房子判给男方，但女方可以拿回还贷部分和增值补偿。第二看出资比例，特别是父母帮忙付首付的，记得保留转账凭证。第三是抚养权归属，带着孩子的一方更容易拿到暂住权。第四是过错方判定，要是因为出轨导致离婚，无过错方在分房时有优势。

看到房产证上突然换了陌生人名字，姐姐们先别慌！《民法典》311条，弟弟背着卖房属于典型的无权处分。只要姐姐能证明自己是合法产权人，这个买卖就像用假钥匙开门——根本打不开法律认可的大门！哪怕买家掏了钱、过了户，只要不是通过正规中介且支付合理对价，法院照样能判交易无效。

手把手教你维权五步走

上周刚处理完李女士的案子，她弟用假公证把学区房贱卖，我们是这样操作的：

1. 先打110报警诈骗，拿到报案回执就是关键证据

《民法典》和《个人住房贷款管理办法》，当借款人连续3个月或累计6个月未按时还款，银行有权要求提前结清全部贷款。若仍无法偿还，法院可依法对抵押房产进行拍卖处置。需要即使房产被拍卖，若所得款项不足以清偿债务，借款人仍需继续偿还差额部分。不过实施的《深圳经济特区个人破产条例》已开启试点，符合条件的债务人可申请破产保护。

断供后的真实生存指南

老王去年因公司裁员断了收入来源，房贷连续逾期4个月后，收到了银行的律师函。他赶紧把次卧租出去，晚上开滴滴，硬是凑出3万块和银行达成延期还款协议。这个真实案例告诉我们，断供不是世界末日，关键要主动应对。