林婉清律师

买房签合同和办理贷款是人生中的重大决策，稍有不慎引发法律纠纷或经济损失。核心事项可以为三点：合同主体真实性、条款权利义务明确性和违约责任的预见性。某地法院审理的一起案件中，买方因未核实卖方身份，导致购买到抵押房，最终钱房两空。这提醒我们，法律风险隐藏在看似简单的流程中。

一、合同签定前的"防坑"三步走

第一步：查清房子"底细"比看户型更重要

“买的房子质量有问题，能直接退房吗？”这是许多购房者最关心的问题。《民法典》第六百一十七条和《商品房销售管理办法》第三十五条规定，房屋主体结构质量不合格或存在严重质量问题导致无法正常居住，购房者有权要求退房并索赔。但是否能退房，还要看问题是否符合法律认定的“根本性违约”标准。

房屋不合格的常见类型和应对方法

遇到房屋质量问题先别慌，先搞明白你的房子属于哪种“病”：

1. **要命的“癌症”问题**：承重墙开裂、地基下沉这种威胁人身安全的问题。这种情况可以直接退房，开发商想赖账都不行。

《民法典》第240条，个人财产所有权人有权依法对自己的财产进行占有、使用、收益和处分。但关键在于如何证明“这钱/东西确实属于你”。法律上认可的财产证明需要满足三个核心要素：来源合法性、权属凭证完整性和时间连贯性。工资收入要有银行流水，房产需要产权证，继承财产得有遗嘱或公证书。记住，任何财产主张都需要证据链支撑，单独一张收据连法庭都不会采信。

手把手教你攒齐财产证明

现在咱们说点实在的，你明天突然要证明自己名下的财产，该翻哪些家底？

最近收到好多粉丝私信问："我老婆买房写她名字，我能不能取自己的公积金？"今天咱们就从《住房公积金管理条例》和《民法典》出发，带大家把这个事儿彻底整明白！

只要房子是婚后买的，就算房产证只写妻子名字，丈夫也能提取公积金！《民法典》第1062条写得清清楚楚，婚后买的房默认就是夫妻共同财产。公积金管理中心最新操作细则也明确，配偶买房可以申请提取，不过要这三点：①必须领了结婚证 ②房子是住宅性质 ③提取金额不能超过房款总额。

《民法典》第一千零六十二条，婚后购买的房产原则上属于夫妻共同财产，但现实中女方使用个人财产出资或承担更多购房款，需要通过以下方式证明：
1. 银行转账凭证（须显示付款账户及备注用途）
2. 夫妻财产协议（需书面形式并签字确认）
3. 父母赠予的书面声明（如涉及父母出资）
4. 微信/支付宝转账记录（需备注"购房出资款"）
5. 证人证言（需无利害关系的第三方）
特别：单纯持有购房合同或房产证不能直接证明出资情况，必须提供资金流转的直接证据。

《民法典》第143条规定，只要满足以下4个条件，双方签订的购房合同就具有法律效力：1.签订人具备完全民事行为能力；2.意思表示真实（没有欺诈、胁迫）；3.合同内容不违反法律强制性规定；4.不违背公序良俗。只要买卖双方自愿签字、开发商有合法销售资质、合同条款不违法，这份购房合同就是有效的！但现实中存在许多特殊情况导致合同无效，下文详细解析。

一、签完合同就万事大吉？这些情况会让合同变废纸

去年我遇到个真实案例：小王买了套"工抵房"，结果发现开发商早就把房子抵押给银行了，这种隐瞒抵押事实签订的合同最终被法院判无效。类似坑点还有很多：

刚签完认购协议就后悔了？法律告诉你：退房不是没！《民法典》495条，认购协议属于"预约合同"，和正式购房合同是两回事。简单说就是"先占个购房名额"，但开发商和购房者都有义务继续推进签约。不过遇到这4种情况，你照样能合法退房：1.开发商隐瞒楼盘重大缺陷（抵押房当新房卖）2.开发商超期不签正式合同 3.认购协议里写了无责退房条款 4.双方协商一致退房。记住，关键看违约方是谁！

一、认购协议不是卖身契 3招教你安全下车

去年我有个朋友在郑州买房，签完认购书发现隔壁楼盘降价20万，肠子都悔青了。靠这3招成功拿回10万定金：

《军队房地产管理条例》和《民法典》153条规定，军产房的土地使用权及房屋所有权均归军队所有。普通人与军队单位签订的购房合同，若未经中央军委或其授权单位批准，因违反"禁止将军队房地产用于非军事用途"的强制性规定，会被认定为无效合同。但特殊情况下（如已取得合法审批手续、地方政策允许等），合同效力存在例外情形。

一、军产房到底能不能买？先搞懂这三个关键点

小明去年花80万买了套军产房，签合对方拍胸脯保证没问题，结果现在要办产权证傻眼了...这故事每天都在上演。要搞清军产房买卖的门道，先记住这三个要点：

从法律角度看，能否追回房款取决于三个核心问题：房产归属权、交易合法性、资金流向。房产属于夫妻共同财产，原配可通过主张“无权处分”要求撤销交易；若小三以个人名义合法持有房产，则需证明购房款来源于夫妻共同财产。需结合《民法典》第1062条（夫妻共同财产）、第311条（善意取得制度）等条款，通过诉讼或协商追回房款。

一、追回房款的3个关键步骤

第一步：锁定房产性质 先查清房子到底是“夫妻共同财产”还是“小三个人财产”。房产证登记在小三名下但用男方银行卡还贷，原配可调取银行流水作为共同出资证据。曾有案例中，法院因发现首付款来自男方工资卡，最终判决小三返还房款。