买房子只签了认购书可以退款吗
从法律角度看，仅签订认购书能否退款取决于三个关键点：认购书是否具备合同效力、是否存在违约行为、以及是否触发法定解除条件。《民法典》第四百九十五条，认购书本质上属于“预约合同”，若开发商存在虚假宣传、未取得预售许可证等违规行为，购房者有权要求退款；若因购房者个人原因反悔，则面临定金损失。能否退款需要结合条款内容和实际证据判断。
一、认购书不是正式合同，但让你赔钱
很多人以为签了认购书只是“占个购房名额”，实际上这玩意儿比你想的更严肃。去年我一个朋友看中某楼盘，签认购书时交了10万定金，后来发现周边要建垃圾处理站，想退房却被开发商拒绝，打官司才拿回一半钱。
法律上有个典型案例：杭州法院判决的某楼盘纠纷案，购房者因开发商隐瞒土地抵押事实成功退定。这说明关键看认购书里写了什么。很多认购书会写：“7天内未签正式合同，定金不退”——这种条款其实有漏洞，开发商没给你看正式合同文本，你可以主张条款无效。
二、这5种情况，你的定金能要回来
第一种：开发商五证不全。尤其是预售许可证，没这个证他们连收定金都是违法的。有个取巧方法：直接去当地住建局官网查楼盘预售证号，比问销售靠谱。
第二种：合同里有霸王条款。“面积误差超过3%不退不补”“延期交房不赔偿”，这些违反《商品房销售管理办法》的条款出现任意一条，你都有权解除认购。
第三种：销售忽悠你。承诺的学区房、地铁口没兑现？保留好宣传单页和聊天记录，《广告法》可以起诉虚假宣传。去年郑州就有购房者靠销售发的微信语音成功退房。
第四种：不可抗力因素。突然失业、重病等，法律上虽不支持，但带着病历找开发商协商，80%的情况能拿回部分定金。
第五种：玩转“冷静期”。现在很多城市有3-5天无理由退定政策，广州、南京等地，抓住这个时间窗口最关键。
三、不想被坑必看的4个操作指南
1. 签字前先拍照：把认购书每一页都拍下来，特别用铅笔修改过的地方，曾有开发商在客户签字后篡改条款。
2. 定金别用现金交：一定要通过银行转账并备注“购房定金”，保留pos小票。现金支付容易扯皮。
3. 催开发商签正式合同：签认购书后超过30天没签主合同，可依据《民法典》第五百六十三条主张解除。
4. 学会发有效函件：想退定时别只打电话，用EMS发《解除认购通知书》，内附红头文件式说明，签收后举证更有利。
常见问题解答
1. 签认购书时没看合同范本能退吗？
能！最高法司法解释，开发商未出示正式合同文本属重大瑕疵。苏州工业园区就有全额退定成功的案例。
2. 交了20万定金只能退5万怎么办？
先别急，查认购书是否约定“定金不退”。《民法典》第五百八十七条，即便违约，定金扣除不得超过总款的20%（总房款100万最多扣20万）。超出部分可要求返还。
3. 开发商说退款要扣30%违约金合法吗？
不合法！违约金和定金只能二选一。他们既收定金又要违约金，直接向住建部门投诉，一告一个准。
4. 认购书写着“定金转首付”还能退吗？
有操作空间。后续正式合同出现重大条款变更（交房时间延后、装修标准降低），可以此为由要求解除认购并退款。
