林婉清律师

站在法律角度，只要符合《物权法》和《商业银行法》规定，买别人的老房子是允许办理按揭的。最新政策，房龄不超过30年且持有不动产权证的住宅，即便转手多次，只要产权清晰、无抵押纠纷，银行都必须受理贷款申请。但要超过20年的房子面临首付比例提高或贷款年限缩短的特殊要求。

老房子按揭全流程解密

想贷款买老房子，得先过银行这关。我表姐去年买的1998年建的学区房，跑遍5家银行才搞定贷款。得带齐

《民法典》第240条规定，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但现实中如何证明"这个东西确实归我所有"？关键就在于形成完整的证据链——从财产来源到流转过程，每个环节都需要能拿出对应的证明材料。买房的要有购房合同+付款凭证+房产证，继承的要有遗嘱+公证书，连买个手机都要保留好发票。记住：法律只认证据不认人，你的财产故事再动听，没有证据支撑都是空谈。

手把手教你守住财产证明

上周老张找我咨询，说他借给亲戚20万没打借条，现在对方不认账。这种情况在司法实践中基本败诉预定，可见证据留存多重要！今天就教大家几招实用的财产证明攻略：

《民法典》第二百四十条，所有权人对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但现实中要证明"这东西确实是我的"，可不是嘴上说说就行。法律讲究的是证据链：你得有购买凭证、权属证书、转账记录等客观材料。房子要看不动产权证，车辆要有机动车登记证书，连买个手机最好都留着发票。遇到纠纷时，法官可不会听"我觉得""我以为"，只看实实在在的证据。

一、财产证明的三大实战场景

1. 房产争夺战：老张十年前全款买的房，房产证却写了儿子名字。现在儿子要卖房，老张能要回来吗？这种情况就得看购房款流水、装修支出凭证、日常物业缴费记录，甚至邻居证言。最高法有过判例：只要能证明实际出资且产权登记存在错误，法院会支持变更登记。

直接回答：房子有贷款当然可以签买卖合同！但必须遵守一个核心原则——必须经过抵押权人（银行）的同意。《民法典》第406条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但必须及时通知抵押权人。也就是说，只要银行同意，买卖双方就能合法签约，不过要特别交易流程的设计。

一、为什么带贷款的房子还能交易？

很多人以为房贷没还清房子就被"锁死"了，其实法律给买卖双方留了3条路：

1. 转按揭：

《中华人民共和国刑法》第266条，诈骗罪的成立需要满足三个条件：虚构事实或隐瞒真相→导致他人陷入错误认识→基于错误认识处分财产。卖家故意隐瞒房屋抵押情况，导致买家误以为房屋产权完整而支付购房款，就构成诈骗罪！张三明知房子被抵押500万，却在卖房时说"绝对没有贷款"，骗走李四300万首付后跑路，这妥妥就是诈骗。

隐瞒抵押的后果有多严重？

去年杭州就有个真实案例：王女士花680万买的别墅，过户当天被法院查封。原来前业主把房子抵押给高利贷后跑路，现在债主找上门要拍卖房子。王女士虽然通过诉讼要回了房款，但耗时2年多，期间全家只能租房住。

《民法典》物权编明确规定，房屋所有权人有权将房产份额进行分割并单独处分。一套100平米的房子，你可以把50平米卖给他人，自己保留另外50平米产权。但必须符合两个条件：产权登记支持分割且其他共有人放弃优先购买权。不动产权证上会明确标注按份共有人的持份比例，张三持有60%、李四持有40%，这种模式常见于亲友合伙购房、遗产继承等场景。

部分产权交易的花式玩法

《民法典》第1063条和婚姻家庭编司法解释，父母在子女婚后出资购房时，若未明确约定归属，法院认定为对夫妻双方的赠与。要证明这笔钱是给子女个人的"专属红包"，必须满足两个条件：出资时有明确意思表示+资金流转可追溯。最硬核的操作就是签书面协议并进行公证，转账时备注"赠与子女个人购房款"，这样才能让这笔钱与子女配偶彻底"划清界限"。

父母的血汗钱 如何变成孩子的"专属红包"

老李最近帮儿子买婚房，直接掏了200万首付。结果小两口结婚才半年就闹离婚，女方坚持要分半套房。老李急得直拍大腿："这钱明明是我给儿子的！"现实中这种狗血剧情每天都在上演，关键就在于父母们不懂这三个绝招：

很多人在买卖房产或办理继承时都会遇到"公证"环节，但常常疑惑：做过公证的房子还是本人的吗？从法律角度看，公证只是对法律行为真实性的证明，并不直接产生物权变动效果。房子做公证后产权人不会自动变更，房产证上登记的名字才是法律认可的所有权人。就像你拿着结婚证去公证处公证，公证的是结婚事实，并不会因为公证就变成另一个人结婚。

房产公证的三大认知误区

老王最近就吃了大亏，他把房子卖给邻居老张，双方签了买卖合同还去公证处做了公证。结果半年后房价大涨，老王反悔说："公证书又不是房产证，房子还是我的！"气得老张直跳脚。其实这里存在三个常见误区：

《民法典》第209条，实行不动产统一登记制度，房屋买卖权的归属最终以产权登记为准。公证仅证明买卖双方签订合同的真实性、合法性，并不能直接改变物权归属。简单来说：公证后的房子买卖权仍然属于原产权人，必须完成过户登记后买方才真正获得房屋所有权。就像你网购付款成功但没签收快递，东西在法律上还不属于你。

你以为公证完房子就是你的？大错特错！

最近朋友老张就吃了大亏，花200万买的学区房办公证后，卖家突然反悔不卖了。老张拿着公证书去法院，结果败诉了！法院判决依据很明确：公证书只能证明买卖协议有效，但房子没过户就还是原房主的。这就好比谈恋爱时写的保证书，虽然公证了，但没领结婚证就不算合法夫妻。