林婉清律师

直接回答：房子有贷款当然可以签买卖合同！但必须遵守一个核心原则——必须经过抵押权人（银行）的同意。《民法典》第406条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但必须及时通知抵押权人。也就是说，只要银行同意，买卖双方就能合法签约，不过要特别交易流程的设计。

一、为什么带贷款的房子还能交易？

很多人以为房贷没还清房子就被"锁死"了，其实法律给买卖双方留了3条路：

1. 转按揭：

《中华人民共和国刑法》第266条，诈骗罪的成立需要满足三个条件：虚构事实或隐瞒真相→导致他人陷入错误认识→基于错误认识处分财产。卖家故意隐瞒房屋抵押情况，导致买家误以为房屋产权完整而支付购房款，就构成诈骗罪！张三明知房子被抵押500万，却在卖房时说"绝对没有贷款"，骗走李四300万首付后跑路，这妥妥就是诈骗。

隐瞒抵押的后果有多严重？

去年杭州就有个真实案例：王女士花680万买的别墅，过户当天被法院查封。原来前业主把房子抵押给高利贷后跑路，现在债主找上门要拍卖房子。王女士虽然通过诉讼要回了房款，但耗时2年多，期间全家只能租房住。

《民法典》物权编明确规定，房屋所有权人有权将房产份额进行分割并单独处分。一套100平米的房子，你可以把50平米卖给他人，自己保留另外50平米产权。但必须符合两个条件：产权登记支持分割且其他共有人放弃优先购买权。不动产权证上会明确标注按份共有人的持份比例，张三持有60%、李四持有40%，这种模式常见于亲友合伙购房、遗产继承等场景。

部分产权交易的花式玩法

《民法典》第1063条和婚姻家庭编司法解释，父母在子女婚后出资购房时，若未明确约定归属，法院认定为对夫妻双方的赠与。要证明这笔钱是给子女个人的"专属红包"，必须满足两个条件：出资时有明确意思表示+资金流转可追溯。最硬核的操作就是签书面协议并进行公证，转账时备注"赠与子女个人购房款"，这样才能让这笔钱与子女配偶彻底"划清界限"。

父母的血汗钱 如何变成孩子的"专属红包"

老李最近帮儿子买婚房，直接掏了200万首付。结果小两口结婚才半年就闹离婚，女方坚持要分半套房。老李急得直拍大腿："这钱明明是我给儿子的！"现实中这种狗血剧情每天都在上演，关键就在于父母们不懂这三个绝招：

很多人在买卖房产或办理继承时都会遇到"公证"环节，但常常疑惑：做过公证的房子还是本人的吗？从法律角度看，公证只是对法律行为真实性的证明，并不直接产生物权变动效果。房子做公证后产权人不会自动变更，房产证上登记的名字才是法律认可的所有权人。就像你拿着结婚证去公证处公证，公证的是结婚事实，并不会因为公证就变成另一个人结婚。

房产公证的三大认知误区

老王最近就吃了大亏，他把房子卖给邻居老张，双方签了买卖合同还去公证处做了公证。结果半年后房价大涨，老王反悔说："公证书又不是房产证，房子还是我的！"气得老张直跳脚。其实这里存在三个常见误区：

《民法典》第209条，实行不动产统一登记制度，房屋买卖权的归属最终以产权登记为准。公证仅证明买卖双方签订合同的真实性、合法性，并不能直接改变物权归属。简单来说：公证后的房子买卖权仍然属于原产权人，必须完成过户登记后买方才真正获得房屋所有权。就像你网购付款成功但没签收快递，东西在法律上还不属于你。

你以为公证完房子就是你的？大错特错！

最近朋友老张就吃了大亏，花200万买的学区房办公证后，卖家突然反悔不卖了。老张拿着公证书去法院，结果败诉了！法院判决依据很明确：公证书只能证明买卖协议有效，但房子没过户就还是原房主的。这就好比谈恋爱时写的保证书，虽然公证了，但没领结婚证就不算合法夫妻。

《民法典》第1062条和1087条规定，离婚时夫妻共同房产属于双方共有财产，原则上需双方协商一致才能出售。若协商不成，需向法院起诉分割房产，法院判决房产归一方所有并补偿另一方，或直接判令拍卖房产分割价款。必须取得离婚协议、法院判决书或调解书作为权属依据，才能办理后续过户或交易手续。

离婚夫妻卖房全流程指南

张姐和王哥离婚后卡在卖房环节大半年，就因为没搞清流程。其实离婚共同房产交易分三步走：

《民法典》第1089条规定，离婚时夫妻共同债务应当共同偿还。房贷作为婚后共同贷款购买的房产，即使离婚后双方仍需共同承担还款责任。若双方都不还贷，银行有权起诉夫妻双方并要求强制执行房产。即使离婚协议约定由某一方单独还贷，银行仍可向原夫妻双方追讨欠款。

离婚后房贷没人还的4种处理方案

方案一：协商还贷分工
建议先尝试签订补充协议，约定"男方负责房贷，女方从2025年开始接棒"，办理公证。记得每月保留转账记录作为证据。

最近有粉丝在后台问我："老王，我准备卖房但不想给中介费行不行？"这个问题其实涉及到《民法典》和《房地产经纪管理办法》的规定。法律规定，中介费本质上属于服务合同的报酬，只要买卖双方与中介签订了居间合同，就需要按约定支付费用。但重点来了——法律没有规定必须由哪一方承担！也就是说，中介费由买方还是卖方支付，完全取决于你们的协商结果。

中介费到底怎么算才不吃亏？

现在市场上最常见的是"成交价2%"的标准，但这里面门道可多了。上个月我邻居老张卖房，中介开口就要3%，硬是被他砍到1.2%。给大家支个招：