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最近有粉丝在后台急吼吼地问我："刚办的房贷房价就跌了，首付都跌没了！能告开发商退房吗？"作为从业十年的房产律师，先泼盆冷水：单纯房价下跌想退房？法律上基本没戏！《民法典》第533条，市场波动属于正常商业风险，不构成情势变更原则。除非你能证明开发商有欺诈、虚假宣传等违约行为，否则只能认栽。不过别慌，看完这篇攻略，教你用法律武器和骚操作把损失降到最低！
上周刚接待个客户，去年300万买的房现在只值220万，月供1万2供得直吐血。我教他用这三招成功翻身：
《民法典》规定，二手房买卖合同一旦签订，原则上双方必须履行合同义务，不能随意反悔退房。但存在法定解除条件或双方协商一致，退房是可行的。简单来说：不能随便退，但有特殊情况可以退！卖方隐瞒房屋质量问题、交易流程存在重大违约，或者遭遇不可抗力（如地震导致房屋损毁），都成为合法退房的理由。
情况1：房子有“隐藏缺陷”
站在法律专业角度，答案很明确：在房屋完成过户手续之前，原房主（即贷款人）仍是月供的法定义务人。《民法典》第406条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但必须清偿债务或由受让人代为清偿。简单说就是：只要房子还在你名下，银行只认你还贷。哪怕买卖双方私下约定由买家承担月供，在法律层面上你仍需对银行负责。
最近接到个真实咨询，王先生贷款买的房子还剩80万没还，现在想卖150万。买家提出首付50万，剩下100万走贷款。这时候王先生最关心的是："从签合同到过户这3个月，每个月的6000月供该谁出？"
当发现开发商存在虚假宣传、隐瞒房屋实情等欺骗行为时，购房者最关心的就是能否退房。《民法典》第148条明确规定："一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构予以撤销。"《消费者权益保护法》第55条也规定经营者存在欺诈行为需承担"退一赔三"责任。只要收集到充分证据，购房者完全可以通过法律途径要求退房并获得赔偿。
杭州某楼盘就因虚构"地铁房"被法院判决全额退款。常见的欺诈行为包括：1）宣传学区房却未取得教育局批文；2）隐瞒高压线、垃圾站等不利因素；3）样板间与实际交付严重不符；4）伪造竣工验收文件；5）承诺返租收益无法兑现。就像去年重庆王女士遇到的案例，开发商承诺的"江景房"交付时却被新建高楼遮挡，最终成功退房并获得8万元赔偿。
签了认购书后想退定金，是许多购房者纠结的问题。《民法典》第587条规定，买方单方面反悔不履行合同，定金被没收；但是开发商违约或存在合同漏洞，购房者有权要求退还。能否退款，关键要看认购书的条款约定、违约方是谁以及是否符合法定解除条件。
很多人以为认购书只是“意向书”，实际上它属于预约合同，具有法律约束力。去年有个真实案例：小王看房时被销售催着交了10万定金，后来发现楼盘没有预售许可证，法院最终判决开发商双倍返还定金。这告诉我们，认购书不是儿戏，但遇到开发商违规操作时，法律会保护购房者权益。
《民法典》第308条，情侣共同购房属于按份共有或共同共有关系。分手后处理房产有三大核心原则：协商优先、按出资比例分割、无法协商时向法院起诉。若双方能达成一致，可直接到房管局办理产权变更；若产生纠纷，法院会综合购房资金来源、还贷贡献、同居时长等因素判决。恋爱期间购房不受《婚姻法》保护，建议保留转账记录、聊天记录等关键证据。
第一步先深呼吸冷静下来，千万别赌气砸门换锁！去年杭州就有情侣分手后互相堵锁眼被拘留的案例。第二步翻出所有购房文件：购房合同、贷款合同、转账记录、微信聊天记录，特别是那句"首付我们各出一半"的对话截屏。第三步计算经济账，把首付、装修款、月供明细列成表格，去年深圳法院判例显示，男方多付的36万装修款最终折算成15%产权。第四步找中介评估现价，要选三家不同机构取平均值，去年房价波动大的时候，同一套房评估价能差20多万。
遇到贷款买房后需要退房的情况，很多购房者最关心的就是"钱怎么算"。《民法典》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，退房时的费用计算主要遵循"责任认定+实际损失"原则。简单来说就是：谁的责任导致退房，谁就要承担对应的经济损失。开发商存在虚假宣传、延期交房等违约行为，购房者不仅可以拿回全部首付和已还贷款本金，还能要求赔偿利息损失；若是购房者个人原因退房，则需要承担总房款5-20%的违约金。
《民法典》第577条，卖方反悔属于违约行为，购房者有权要求继续履行合同或赔偿损失。合同明确约定了定金条款，卖方反悔需双倍返还定金；若已造成实际损失（如房价上涨差价），购房者还可主张赔偿。法律支持通过起诉或仲裁强制过户房屋，但需要购房者保存好购房合同、付款凭证等关键证据。
我处理过几十起二手房纠纷，发现卖方反悔主要有三大套路：
1. 房价突然暴涨，隔壁小区半年涨了50万，房东觉得卖亏了想加价
2. 房子有抵押或产权纠纷，签约时隐瞒了关键问题
当购房者遇到需要退房的情况时，最纠结的问题不是能不能退，而是"打官司要花的律师费该谁买单？"。《民法典》第五百七十七条和《民事诉讼法》第一百一十八条规定，原则上由败诉方承担诉讼必要费用，但律师费是否属于必要费用却存在争议。目前司法实践中普遍认为，除非合同明确约定，否则律师费由委托方自行承担。也就是说，谁请的律师谁掏钱，但特殊情况下可以要求对方承担。
去年刚处理过一个典型案例：王女士买的精装房出现严重质量问题，开发商却拒绝退房。她在起诉时特别要求对方承担2.8万律师费，最终法院判决开发商不仅要退房赔款，还全额支持了律师费请求。关键就在于她的购房合同补充条款里明确写着："守约方维权产生的合理费用由违约方承担"。