买房签协议有什么需要注意的

买房签协议的核心是“明确权责、防范风险”。《民法典》第四百七十条，合同应包含当事人信息、标的物、价款、履行方式等必备条款。到购房场景，需重点关注：卖方主体资格（如开发商资质或产权人身份）、房屋产权清晰性（有无抵押、查封）、违约责任（违约金比例、解除权条件）、补充协议效力等。若协议内容模糊或缺失关键条款，引发纠纷甚至导致合同无效。

一、签协议前的“三大必查”

1. 查人：买的是二手房，一定要核对房主身份证、房产证是否一致。是新房，要看开发商的“五证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证），缺一不可！尤其是预售证，没有这个证开发商收钱就是违规。

2. 查房：二手房要拉产权档案，确认有没有被抵押、被查封，或者存在共有产权人（夫妻共同财产但只挂了一个人名）。新房重点看预售许可证上的楼栋号是否和你要买的房子一致，避免买到“虚假房号”。

3. 查合同模板：很多开发商提供的协议里会藏“坑”，把交房时间写成“不可抗力除外”，但又不明确哪些算不可抗力。这时候可以直接要求对方提供当地住建局发布的《商品房买卖合同示范文本》，按官方模板签更稳妥。

二、协议里必须死磕的4个条款

1. 钱怎么交：首付比例、贷款失败处理方式、尾款支付时间都要写清楚。举个例子，贷款批不下来，是买家自掏腰包补足？还是可以无责退房？不写明白，要赔违约金。

2. 房什么时候给：精确到年月日，别信销售说的“大概明年6月”。逾期交房，违约金按日计算（一般每天万分之一到万分之三），低于这个标准可以要求修改。

3. 房子长啥样：精装房要把装修材料品牌、型号写进合同，避免后期用“同档次品牌”糊弄你。连瓷砖是800×800还是600×600这种细节，写得越细越安全。

4. 补充协议别随便签：开发商经常在补充协议里加“主合同与补充协议冲突时以补充协议为准”的条款，等于把主合同的保护性条款全作废了，这种情况可以直接划掉或拒绝签字。

三、防坑指南：这些操作能救命

1. 全程录音：从看房到签协议，销售承诺的学区、地铁规划、赠送面积等，统统录音留存。曾经有案例，法院就因为买家提供了录音证据，判决开发商赔偿差价！

2. 拒交“诚意金”：很多楼盘用“交2万抵5万”的套路圈钱，但这笔钱法律上属于“预付款”，没买成房，开发商找各种理由不退。一定要让收据上写明“定金”或“购房款”，并且签协议约定退款条件。

3. 留尾款做筹码：二手房交易可以留5%-10%尾款，等过户完再支付。万一交房时发现家具被搬空、水电欠费，还能用尾款要求房东解决。

常见问题解答

1. 签了认购书后不想买了，定金能退吗？

关键看认购书有没有明确房号、价格等信息。只有“意向金”且没签正式合同，有机会退；但认购书写明“定金”且条款完备，反悔大概率要不回。不过开发商存在虚假宣传（承诺学区未兑现），可以凭证据要求退定。

2. 合同和当初宣传的不一样怎么办？

沙盘、广告页写明了周边配套（如地铁站距离500米），但实际未实现，可以起诉虚假宣传。但普通的口头承诺很难举证，所以一定要把销售承诺写进合同补充条款，加一句“卖方承诺小区东侧2025年前建成地铁9号线，若未实现买方有权退房”。

3. 签合怎么查房子有没有被抵押？

二手房直接带房东去不动产登记中心打印产权查册表，上面会显示抵押、查封状态。新房则要查看住建局官网的楼盘预售信息，输入房号就能看到备案状态，已抵押的房屋会标注“抵押中”。