如何把婚前房产转移给配偶
《民法典》规定，婚前房产属于个人财产，想要转移给配偶需要经过合法程序。目前主流方式有三种：房产赠与、买卖过户、夫妻财产约定。每种方式都涉及不同法律条款和税务成本，赠与需缴纳3%契税，买卖过户涉及个税和增值税，而夫妻财产约定只要公证费即可。建议房产性质（是否有贷款、取得时间等）选择最划算的方案。
手把手教你婚前房产转移的实战攻略
最近闺蜜小美正为这事发愁，她老公婚前买的房子现在想加她名字。我陪她跑了公证处、房管局才发现，原来这里面的门道这么多！得确认房产证状态，有按揭贷款，银行那关就不好过，得先赎楼或者找银行签补充协议。
就拿最常见的赠与来说吧，我们以为签个协议就完事了？太天真！必须去公证处做赠与公证，带着身份证、结婚证、房产证三件套，现场还得录视频声明。公证费按房产价值0.3%收，100万的房子就得3000块。更扎心的是过户时还要交3%契税，算下来比买卖过户还贵。
后来中介推荐了买卖过户这招，把房子"卖"给配偶。操作起来确实便宜，满五唯一的房子只用交1%契税。但有个大坑要：过户后房子就变成婚后财产，万一将来离婚要被分割。那天在房管局遇到个大姐，就是当年图便宜走买卖流程，结果现在肠子都悔青了。
这些隐藏成本你算清楚了吗？
千万别小看评估费这个隐形支出！房管局对房屋估值有最低指导价，像我们二线城市的老破小评估价比市场价高20%。有个朋友80万买的房子，评估价愣是做到100万，多交6000块契税。建议提前找评估公司做预评估，心里有个底。
是婚后还贷的房子更复杂。男方婚前首付30万，婚后共同还贷50万，这时候想全转给女方，不仅要计算已还贷款部分，还要考虑增值补偿。之前有个案例，男方转房产时没算清增值部分，离婚时法院判补女方28万，真是赔了夫人又折兵。
过来人的血泪经验
一定要做夫妻财产约定公证！张姐就是活生生的例子，她老公口头承诺把婚前房送她，结果出轨后反悔。因为没有书面协议，法院根本不认。现在做份公证协议才几百块，能省去后面无数扯皮。
记得查看原始购房凭证。李叔过户时发现找不到当初的契税发票，房管局要求补办手续，来回折腾三个月。最好提前把购房合同、贷款合同、还款记录全部扫描备份，指不定哪个环节就要用上。
常见问题答疑
问题1：婚前房产加名需要配偶同意吗？
当然需要！就算是婚内加名，本质上属于房产份额赠与，必须双方到场签字。之前有对夫妻，男方偷偷伪造女方签名过户，后来被法院判决无效，还差点吃上伪造文书官司。
问题2：有贷款的房子怎么处理？
这种情况最麻烦，三种办法：①先还清贷款注销抵押；②和银行签变更协议（成功率极低）；③办理二次抵押。建议选方案①最稳妥，可以先做资金过桥，等过户完再重新抵押贷款。
问题3：转移房产后离婚能要回来吗？
是赠与且完成过户，原则上不能撤销。但有证据证明受欺诈、胁迫等情况，可以在1年内起诉撤销。王先生就是被老婆拿刀逼着签协议，后来通过报警记录成功追回房产。
问题4：哪种方式最省钱？
按成本排序：夫妻约定公证（约500-2000元）＜买卖过户（1-3%契税）＜房产赠与（3%契税+公证费）。但要选择买卖或赠与会改变房产属性，影响未来出售时的税费。
