签个协议5年不过户有效吗
协议本身有效，但不过户带来法律风险！《民法典》第215条，房屋买卖协议只要满足三个条件就有效：1.当事人有民事行为能力 2.真实意思表示 3.内容不违法。不过户只是物权未转移，不影响合同效力。就像你跟开发商签了购房合同，没办房产证前合同照样有效。但要不过户期间房子在法律上还是原房主的，被查封或二次出售！
一、为什么有人要签5年不过户协议？
现实中这种情况太常见了！张三为了避税，跟卖家约定5年后满五唯一再过户；李四因为限购政策，先签协议等社保缴满；还有为了规避债务的、借名买房的、甚至是夫妻离婚暂不分割财产的。去年有个案例，王女士花300万买了学区房，协议写明5年后过户，结果第三年卖家欠债被法院查封房产，差点钱房两空！
二、这类协议藏着哪些雷？
第一颗雷：房主反悔耍赖。去年杭州就有个案例，房价涨了150万，卖家宁可赔20万违约金也要毁约。第二颗雷：房子被抵押查封。要是房主欠债，债权人可不管你们的私下协议。第三颗雷：继承人扯皮。万一房主去世，继承人不认账。最惨的是遇上"一房二卖"，后面买家要是办了过户，法律优先保护过户的那一方！
三、聪明人都是怎么操作的？
教你三招防身术：1.去公证处做委托公证，约定到期后中介直接代办过户 2.把房产证原件押在自己手里 3.在房管局办抵押登记，就算不过户你也是第一顺位债权人。有个客户老张就做得绝，他不仅收了房本，还让卖家把户口迁出，每月往共同监管账户打款，相当于变相"还房贷"，5年后顺利过户。
四、必知的5条法律冷知识
1.最长诉讼时效20年，但建议3年内起诉 2.口头约定不算数，必须白纸黑字写清楚 3.违约金不能超过房价30% 4.法院判继续履行要满足两个条件：房子还能过户+买家有购房资格 5.借名买房协议被认定无效，尤其是为规避限购政策的。
常见问题答疑
1.协议有效但对方就是不配合过户怎么办？
可以起诉要求强制过户+赔偿损失。但要收集转账记录、交房证明等履约证据，北京朝阳法院去年有个判例，买家靠微信聊天记录证明了实际居住事实，最终胜诉。
2.不过户期间房子被法院查封怎么破？
赶紧提执行异议！《执行异议复议规定》第28条，只要你能证明：1.在查封前签了合法合同 2.已支付全部房款 3.实际占有房屋 4.非因买家原因未过户，就有机会排除执行。
3.协议到期后房价暴涨，卖家要补差价合理吗？
完全没道理！除非协议里写了补差价条款。上海二中院有个经典案例，卖家以显失公平为由要求调整合同被驳回，法院明确表示商业风险自己承担。
4.私下签协议不过户影响买房资格吗？
要命的问题！你在北京已有2套房，私下买第三套签了5年过户协议，这期间你再买房就会被限购卡住。更坑的是，有些城市会查"实际持有房产"，就算没过户也算你名下有房。
5.公证过的协议是不是更保险？
公证主要能证明签约过程的真实性，但不能保证一定能过户。不过经过公证的债权文书可以直接申请强制执行，能省去诉讼环节。建议把委托过户手续一并公证，费用大概500-1000元。
