《民法典》第229条和240条规定，离婚时房产归属以离婚协议或法院判决为准。若对方拒不归还房产证，可直接向法院申请强制执行，无需房产证原件也能完成过户登记。法律明确规定："生效法律文书确定的物权变动，自法律文书生效时发生效力"，即便对方扣押房产证，也不影响您对房产的实际所有权。
第一步：先礼后兵尝试协商
建议先找共同亲友或委托律师沟通，用手机全程录音。记得说清楚："离婚协议/判决书，房子现在归我所有，麻烦配合办理过户手续"。去年有个案例，男方在调解员见证下归还了房产证，还省了诉讼费。
当你在售楼处刷了5万定金却迟迟没签正式合心里难免打鼓：这钱还能要回来吗？《民法典》第五百八十七条，定金具有担保合同履行的法律属性。因为你个人原因反悔不买，开发商有权没收定金；但是开发商存在过错或双方未达成协议，你有权要求退还。不过现实比法条复杂得多——没签合同的情况下，维权更需要讲究证据和策略。
去年杭州王女士的案例很有代表性：她交了20万定金后，发现开发商隐瞒了学区划分问题。虽然双方只签了认购书，但法院最终判决全额退款。这揭示了一个重要原则：即便没有正式合同，开发商若有欺诈行为也需担责。
《民法典》第1087条，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理，协议不成由法院判决。共同贷款购买的房屋属于典型「共同财产+共同债务」组合，处理时需要解决产权归属和贷款偿还问题。法律上主要有三种处理方式：1）卖房平分剩余价值；2）一方获得产权并补偿另一方；3）暂时维持共有状态。无论选择哪种方式，都需要经过银行同意并办理抵押变更手续。
最近刚处理完一对夫妻的案例：两人共同贷款买了套价值300万的房子，还剩180万贷款。协商由男方继续还贷，补偿女方60万差价。结果女方拿着钱付了首付买公寓，男方则继续住在原房。这种处理方式需要特别三个关键点：
最近很多朋友问我："刚还了一年房贷的房子能不能卖掉？会不会违法？"作为一个经历过房产交易的过来人，今天就从法律角度给大家吃颗定心丸。《城市房地产管理法》和《民法典》规定，只要房产证在手且没有司法限制，供了一年房贷的房子完全允许买卖！不过要还在限售期内（各地政策不同），或者开发商在购房合同中约定了禁止转售条款，那就要另当别论了。
去年刚签完贷款合同，现在就想卖房的人还真不少。我接触过的案例中，最常见的是工作调动导致异地定居的"候鸟族"，疫情期间线上看房现在后悔的"冲动买家"，还有发现更好投资机会的"理财达人"。有个做跨境电商的客户，去年在郊区买了套婚房，结果生意突然做到海外，现在房子成了甜蜜的负担。
《民法典》第二百零九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。"房产证上登记的产权份额具有法定公示效力。房产证上白纸黑字写的份额比例就是法律认可的权利凭证，除非能证明存在登记错误或欺诈胁迫等法定撤销事由。
去年我处理过一个典型案例：张先生和王女士离婚时，发现房产证登记的是男方70%、女方30%。虽然女方主张实际出资各占50%，但因拿不出有效证据，法院最终按房产证登记比例分割。这个案子告诉我们：
《民法典》第143条规定，一份有效的民事法律行为需要满足三个核心条件：行为人具有民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律强制性规定。私人买房协议只要满足以下5个关键要素即具备法律效力：1.买卖双方身份真实且具备完全民事行为能力；2.房屋权属明确可交易；3.协议内容不违反法律禁止性规定；4.价格条款明确；5.双方签字确认。即便没有经过公证或备案，只要协议本身合法，法院在审理房屋买卖纠纷时仍会将其作为重要证据。
最近收到好多朋友咨询：手里只有购房合同没拿到房产证，现在想立遗嘱把房子留给子女，这样的遗嘱到底有没有法律效力？单凭购房合同立的遗嘱有效，但继承房产时大概率会卡壳！
《民法典》规定，遗嘱是否有效主要看三个硬指标：1.立遗嘱人神志清醒 2.遗嘱形式合法（自书遗嘱要亲笔签名+日期）3.处分的是个人合法财产。购房合同确实能证明你对房屋的债权，但房子要完成过户登记才算你的物权财产。简单说就是：遗嘱本身有效，但继承的只是购房合同中的权利，不是房子本身。
遇到房产共有人不同意卖房的情况，很多人会陷入焦虑。从法律角度看，房产是共有财产（夫妻共同所有或多人按份共有），单方面强行出售确实存在困难。但《民法典》规定，共有房产的处分需全体共有人同意，若无法协商一致，起诉析产或请求法院拍卖分割是常见解决途径。就是通过法律程序将共有房产“拆分”，最终实现变现或产权归属的明确。
你和家人共有一套房子，你想卖但对方死活不同意，这时候可以分三步走：
借名买房协议书受法律保护，也无效，关键看协议内容是否合法！《民法典》第143条规定，只要协议是双方真实意思表示、不违反法律强制性规定、不损害公共利益，就是有效的。但现实中很多借名买房是为了规避限购、限贷政策，这种协议被法院认定损害社会公共利益而无效！张三为了买第三套房，用李四的名义签协议，这种官司打到法院基本输定了。