房子最终归属依据什么
《民法典》物权编第二百零九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。"房产证上登记的名字就是法律认定的房屋所有权人。但要的是，不动产登记簿与房产证记载不一致时，以不动产登记簿为准。这就好比银行卡和存折的关系——存折没更新，但银行系统里的记录才是真凭实据。
一、结婚买房：爱情易碎房本难改
小王和小芳结婚前共同凑首付买房，但房本只写了小王名字。后来感情破裂闹离婚，小芳拿出银行转账记录要求分房。这种情况法院会怎么判？婚姻法司法解释三，婚前买房登记在一方名下，婚后共同还贷的，房子归登记方，但需补偿另一方还贷部分及增值收益。也就是说，小芳能拿回的是真金白银，房子还是小王的。
最近有个真实案例：张先生婚前全款买房，婚后加上妻子名字。离婚时妻子要求平分，法院最终判决女方获得30%份额。这告诉我们，加名不是闹着玩的，加完名就是法律认可的赠与行为。
二、继承大战：遗嘱不如及时过户
李大爷去世后留下两套房，三个子女各执一词。大儿子拿出的自书遗嘱，二女儿拿出的公证遗嘱，小儿子说父亲临终前口头说把房子留给他。按照民法典继承编，公证遗嘱不再具有优先效力，以一份有效遗嘱为准。结果二女儿的公证遗嘱因为时间在后而胜出。
特别提醒：很多人不知道的"特留份制度"。王奶奶想把房子全留给照顾自己的小儿子，但法律规定必须为缺乏劳动能力的继承人保留必要份额。大儿子是残疾人，就算遗嘱写给小儿子，大儿子也能分到应得部分。
三、拆迁安置房：协议藏着大陷阱
城中村改造时，老刘家签的拆迁协议里写着"安置房归户主所有"，结果引发家庭大战。其实拆迁协议的性质很特殊，它既不是买卖合同也不是赠与合同，而是行政协议。法院处理这类纠纷时，会重点审查签约时家庭成员是否达成共识。
有个典型案例：拆迁时弟弟代替哥哥签了协议，后来哥哥反悔。法院认定弟弟构成表见代理，协议有效。所以签字不是儿戏，哪怕代签也产生法律效力。
四、农村自建房：地随房走有讲究
城里人老张花20万买了套农村房，住了十年后被原房主起诉要收回。土地管理法，宅基地使用权不得单独转让给非本村集体成员。虽然房子是老张盖的，但地皮还是原房主的，这种交易在法律上自始无效。
不过有个例外情况：买家在买房后把户口迁入该村集体，且其他村民无异议，经过合法程序是可以确权的。但这种"曲线救国"的成功案例凤毛麟角。
常见问题解答
1. 离婚时房本有两人名字就一定能平分吗？
不一定！一方能证明购房款全部来源于婚前财产，法院判决多分。男方用婚前存款全款买房，即使婚后加名，离婚时女方只分到10%-30%。
2. 父母出资买房算谁的？
关键看出资时间和购房意图。婚前父母全款买房且登记在自己子女名下，属于个人财产；婚后父母部分出资，没有明确约定的话，视为对小两口的赠与。
3. 拆迁房继承需要什么手续？
除了常规的继承权公证，还要安置房的限售期。很多地方规定安置房5年内不得交易，继承过户后也要等够年限才能上市交易。
4. 农村房子能过户给城里子女吗？
宅基地不能继承，但地上房屋可以。城里子女继承后不能翻建，等到房子自然倒塌后，村集体有权收回宅基地。想要长期持有，建议趁父母健在时把户口迁回农村。
