老人无法签字如何过户
《民法典》第二十一条、第二十八条规定，当老人因疾病等原因丧失签字能力时，可以通过法定代理或意定监护完成房产过户。若老人意识清醒时办理过公证委托书，受托人可直接代为办理；若老人已丧失民事行为能力，需经法院特别程序宣告后由监护人办理，整个过程必须遵循最有利于被监护人利益原则。
手把手教你应对不同情况的过户难题
隔壁王大爷中风后急着卖房治病，家属拿着病历本就要办过户，结果被不动产登记中心拒之门外。其实这种情况要分两步走：先到三甲医院开诊断证明，再去法院申请认定无民事行为能力，等拿到判决书才能由指定监护人办理。
情况一：意识清醒但身体不便
张奶奶患帕金森握不住笔，但头脑清楚。这种情况最简单的办法就是做公证委托：带着房产证、身份证到公证处，在公证员见证下按手印委托子女办理，费用大概400-800元。要的是，有些地区要求必须使用公证处提供的特殊印泥，自己带的红色印泥不被认可。
情况二：完全丧失意识
就像电视剧《都挺好》里苏大强患阿尔茨海默病的情节，这时候必须走特别程序。需要准备三甲医院诊断证明、所有直系亲属关系证明，到法院申请宣告无民事行为能力。特别：新规要求必须通知所有利害关系人到场，独生子女也需公示30天。
必备材料清单（最新版）
1. 三甲医院出具的诊断证明书原件
2. 司法鉴定机构的精神状态评估报告（有效期3个月）
3. 所有子女的身份证复印件及同意书
4. 房产证、土地证/不动产权证书
5. 居委会出具的家庭情况证明
6. 法院判决书（适用于宣告无行为能力情况）
建议提前准备3份复印件，很多部门现在还要电子版存档。
千万别踩这些坑！
李阿姨家就吃过亏：用以前的遗嘱直接去办过户被退回。其实遗嘱继承和活体过户是两码事，必须走完继承公证流程。另外要时效性：医院的诊断证明有效期只有60天，公证委托书办理后超过1年需重新做精神鉴定。
常见问题解答
1. 老人瘫痪在床怎么办理公证？
现在全国2000多家公证处提供上门服务，费用在1500-3000元之间。需要提前预约并提供医院病床证明，最好录像留存。北京王先生去年就通过视频公证完成了委托，全程只用了2小时。
2. 没有子女的孤寡老人怎么办？
这种情况居委会可担任临时监护人。上海就有成功案例：街道办工作人员携带法院判决书、民政部门证明，代替独居老人完成了房屋置换手续。
3. 部分子女不同意能过户吗？
法律明确规定必须全体法定继承人达成一致。杭州某案例中，因小儿子失联，法院采用公告送达方式，60天公示期满后按多数决处理，但这种情况存在后续诉讼风险。
4. 整个流程需要多长时间？
最快的是公证委托方式，3-7个工作日；法院特别程序要2-3个月；涉及遗产继承纠纷，长达半年以上。建议提前做好时间规划，特别是着急用钱治病的情况。
5. 农村自建房过户有什么特别要求？
需额外提供宅基地使用证、村委会同意书。河北某案例中，因房屋翻建未报批导致过户失败，这种情况要先补办建设手续。土地性质不同，过户流程相差很大。
