借名贷款买房可以转移财产吗
站在法律专业角度，答案很明确：借名贷款买房不仅无法真正实现财产转移，反而让当事人陷入"房财两失"的法律风险旋涡。《民法典》第209条，不动产物权以登记为准，房产证上的名字直接决定了法律层面的所有权归属。即便你实际出资购房并持有代持协议，只要房屋登记在他人名下，在法律上该房产就属于名义贷款人。一旦对方反悔或涉及债务纠纷，实际出资人需要耗费大量精力自证权益。
一、为什么有人冒着风险也要借名买房？
深圳某楼盘开盘时，曾出现7人共用1个购房资格的荒唐案例。究其原因，主要存在三大动机：
1. 规避限购政策：像北上广深这类城市，非本地户籍需要连续5年社保，催生"借名上车"的灰色操作
2. 骗取贷款优惠：利用首套房资格享受低首付、低利率，有人甚至专门收购征信良好的"白户"名额
3. 隐藏真实财产：企业主为躲避债务，将房产登记在亲戚名下，结果反被亲戚抵押套现的案例屡见不鲜
二、借名买房的四重法律暴雷点
北京朝阳法院审理的典型案例中，王女士用表弟名义购房，结果表弟结婚后其配偶要求分割房产，最终法院判决房产归属登记人。这暴露出借名买房的核心风险：
• 产权归属风险：登记人私自出售/抵押，买家基于善意取得制度可合法获得房产
• 债务连带风险：若名义贷款人涉诉，房产被法院强制执行
• 婚姻变故风险：登记人离婚时，配偶有权主张分割"婚内财产"
• 税务稽查风险：被认定为虚假纳税申报，面临补税+罚款
三、血泪教训：这些套路千万别碰
中介常说的"完美代持方案"，藏着致命陷阱：
• 号称经过公证的代持协议：公证处不会对违法事项公证，此类协议被认定无效
• 承诺办理抵押登记保障：抵押权实现需要登记人配合，对方拒不配合时仍需诉讼解决
• 签订长期租赁合同："买卖不破租赁"原则，最多只能延缓房产处置速度
四、灵魂拷问：真的没有补救措施吗？
已经陷入借名买房困局，务必做好三件事：
1. 收集完整资金流水：首付款、月供转账必须备注"购房款"
2. 签订补充协议：明确约定房产代持关系及违约责任（需专业律师起草）
3. 办理预告登记：《民法典》第221条，可防止登记人擅自处分房产
常见问题答疑
1. 签了代持协议就万无一失吗？
错！代持协议在对方有配偶的情况下完全失效。如上海二中院判例显示，即便代持人签字认可，其配偶仍可主张不知情，法院会按物权登记判决。
2. 名义贷款人突然离世怎么办？
房产将作为遗产被法定继承人分割。即便你有代持协议，仍需通过诉讼确权，这个过程平均需要18个月，且继承人低价变卖房产。
3. 如何证明自己是实际出资人？
关键证据链包括：首付款银行流水（必须同名账户）、装修支出凭证、物业费缴纳记录、往来沟通记录。特别转账备注要写明"代付XX小区购房款"。
4. 被代持人恶意抵押怎么办？
立即向不动产登记中心提出异议登记（有效期15天），起诉确权+申请财产保全。但若抵押权人属于善意取得，仍需先清偿债务才能取回房产。
