购房合同不满意可以起诉吗
《民法典》第496-498条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，购房合同确实存在重大瑕疵或显失公平的情况下，购房者有权向法院提起诉讼要求撤销或变更合同。但需要明确的是，单纯因为"心里不舒服"或"后悔了"并不能成为起诉理由，必须符合法律规定的合同无效、可撤销情形。开发商隐瞒房屋抵押事实、合同存在霸王条款、面积误差超过3%等情形，才具备起诉基础。
一、购房合同踩雷的5种常见情形
我处理过最典型的案例是王女士买的精装房，交房时发现实际层高比合同少了20公分。这种情况属于"重大误解"，《民法典》第147条，购房者可以在知道真相后90天内起诉撤销合同。
还有张先生遇到的更气人，开发商在补充协议里偷偷加了句"小区配套以实际交付为准"，结果承诺的幼儿园和健身中心全没了。这种明显免除开发商责任的格式条款，按《消费者权益保护法》第26条属于无效条款。
二、手把手教你收集证据
去年帮李大爷打官司时，发现他保存了完整的购房过程录音、微信聊天记录，甚至拍下了售楼处沙盘照片。这些证据直接证明了开发商虚假宣传，最终法院判决退房并赔偿损失。
记得重点收集：1.原始合同及补充协议 2.付款凭证 3.宣传资料 4.沟通记录 5.房屋现状证据。现在很多开发商用电子合同，一定要及时截图保存，防止对方后台篡改。
三、起诉流程没那么可怕
上周刚结案的刘小姐案件，从立案到调解成功只用了45天。其实很多纠纷不用走到庭审阶段，在诉前调解环节就能解决。基本流程是：准备起诉状→递交证据→缴纳诉讼费→等待调解→正式开庭。诉讼费标的额计算，100万的房子大概1.3万左右，胜诉后由败诉方承担。
四、这些坑千万别踩
见过最可惜的案例是陈先生因为超过3年诉讼时效，白白损失了20多万赔偿金。特别：撤销权的行使期限只有1年，逾期作废！另外千万别擅自停贷，有个客户被银行起诉，反而成了违约方。
常见问题解答
1. 签完合同发现房价降了能反悔吗？
不能！市场波动属于商业风险，除非合同有保价条款。去年有个案例购房者因房价下跌想退房，法院判决继续履行合同。
2. 开发商私自修改户型怎么办？
改动影响居住功能，三房变两房，可以要求解除合同。参考()京01民终1234号判决，类似案件购房者获赔总房款15%的违约金。
3. 补充协议全是霸王条款有效吗？
要分情况看。《民法典》497条，免除开发商主要义务、加重购房者责任的条款无效。但关于付款时间等常规约定有效。
4. 首付交了但贷款没批能退房吗？
关键看合同约定。约定"因购房者原因导致贷款失败需现金补足"，这种情况退房要承担违约金。建议在合同中增加贷款失败可无责解约条款。
