房产出资人怎么认定
最近接到好多咨询都在问"房子我出钱买的，为啥不能证明我是房主？"今天咱们从法律角度掰扯清楚这个事。《民法典》物权编规定，不动产登记簿是物权归属的最终依据，但实际出资情况在特定情形下也能推翻登记。简单说就是：房产证写谁名原则上归谁，但有相反证据可以翻盘！
要认定实际出资人身份，必须满足三个条件：第一有实际出资行为，第二有明确购房合意，第三没有赠予意思表示。特别是父母给子女买房这种情况，最高人民法院明确说过，不能单纯以出资就认定为共同购房人，必须拿出书面协议才行。
一、你的钱怎么花才算数？
去年处理过个案子特别典型：小两口买房，男方家里出了80万首付，女方家装修花了30万。离婚时男方说首付是借款，女方说装修款算出资。法院怎么判？装修款不算购房出资！这里划重点：只有直接支付给开发商或卖方的购房款才算数，装修、家电这些后续花费属于添附行为。
现在流行婚前买房婚后还贷，这种情况怎么算？《民法典》司法解释三说得很明白：婚前首付是谁的就是谁的，婚后共同还贷部分要补偿。房子总价200万，男方婚前付60万，婚后两人一起还了140万，离婚时女方可以主张70万的补偿。
二、转账记录就是铁证吗？
很多人觉得有银行流水就稳了，其实不然！去年有个案子当事人拿着200万的转账记录，结果败诉了。为啥？因为收款方是他亲弟弟，又没备注用途。法官说这是借款也是生意往来。所以记住：转账必须备注"购房款"！最好签个书面协议，微信聊天记录也行。
现在流行父母帮忙买房，这里头门道更多。是领证前父母全款买房，写自己孩子名，妥妥的个人财产。要是领证后父母出首付，小两口还贷，这首付算不算赠与？《民法典》规定，没有特别约定的话，默认算赠与双方！所以父母们要给钱时最好签个借款协议。
三、这些坑千万别踩
见过最冤的是个程序员小哥，三年给女朋友转了70万买房，结果分手后一分钱都要不回来。为啥？每次转账都写的"520""1314"！法官说这明显是赠予。所以切记：大额转账千万别玩浪漫数字！
还有个常见误区：觉得签了联名购房合同就万事大吉。其实实际出资比例和合同约定不符，离婚时照样可以主张多分。合同写各占50%，但你能证明自己出了70%的款，法院会酌情调整分配比例。
常见问题解答
1. 婚前男方父母出首付，婚后共同还贷，离婚怎么分？
首付部分归男方个人所有，婚后还贷及增值部分双方平分。首付100万，婚后还贷100万，房子增值到300万，女方可以分得（100万+100万）÷2=100万。
2. 只有转账记录能证明出资吗？
不一定！必须结合购房合同、聊天记录等证据形成证据链。建议转账时备注"购房款"，并保存好开发商出具的收据。
3. 父母出资买房怎么避免被认定为赠予？
最保险的做法是签订借款协议，并在转账时备注"购房借款"。哪怕没有协议，也要在微信聊天里明确是借款，"妈这钱我们过两年就还您"。
4. 借名买房有什么风险？
实际出资人面临房本被抵押、被出售的风险。必须借名，务必签订代持协议并进行公证，保留所有出资凭证。
