买无证房怎么做才无风险
《民法典》第209条和《城市房地产管理法》第38条规定，没有房产证的房屋不得转让。但现实中仍有大量无证房交易存在，律师建议采取"三步走"策略：第一核实土地性质（集体/国有），第二签订补充协议明确违约责任，第三办理公证或律师见证。通过"提前确认拆迁政策+书面约定违约金+资金监管账户"三招，可将风险降低70%以上。
无证房的那些坑，我差点掉进去
去年陪朋友看中套便宜30%的学区房，房东拍胸脯说"村里都这样交易"。准备签合我发现房产证还卡在规划审批环节。中介忽悠说："等两年证就下来了"，但查档案发现这房子占用了耕地红线！要是当时冲动买了，现在钱房两空...
这类房子主要分四种情况：1）农村自建房没办证；2）单位福利房手续不全；3）开发商五证不全的楼盘；4）历史遗留的违建房。特别是后新建的城中村加盖房，80%都拿不到产权证。
行家教你五招避险秘籍
第一招要看土地"身份证"，带着产权人跑趟自然资源局，查清楚是不是建设用地。有个客户买了套"宅基地房"，后来发现地块性质是林地，现在房子要被强拆。
第二招要签"双保险合同"。除了购房合同，务必单独签补偿协议。见过最聪明的买家，在合同里写明"若无法办证，卖方按房价200%赔偿"，后来真出问题直接法院执行了卖方的三套商品房。
第三招资金要过"安检机"。千万别直接转账给房东！通过公证处提存账户付款，满足约定条件再放款。去年处理过案例，买家把钱存在律所监管账户，结果发现房子被查封，成功追回全部房款。
血泪案例：有人赔光首付，有人白捡套房
张大姐花60万买拆迁安置房，等了5年没下证。今年拆迁时才发现，原房东早就偷偷补办了证件，把拆迁款全领走了。而隔壁李哥就精明得多，买房时让村委会盖章见证，拆迁时凭协议分到40%补偿款。
最戏剧性的是王先生的操作：他买的经适房无法过户，但在补充协议中约定"卖方需每月支付房租直至过户"，结果3年白住房子还倒赚了15万租金，卖方主动加价20%回购。
常见问题解答
无证房买卖合同有效吗？
合同本身有效！但过户履行存在障碍。最高法明确，不能仅以无证为由否定合同效力。重点是要在合同中约定清楚违约责任，建议约定日千分之一的违约金标准。
遇到拆迁我能拿到补偿吗？
分三种情况：1）是合法建筑，凭交易凭证可争取部分补偿；2）是违建，补偿归原房东；3）最稳妥的做法是提前与卖方签订《拆迁利益分配协议》，并到拆迁办备案。
怎么防止房东反悔？
除了高额违约金，建议做这三件事：1）房屋实际交付并留存水电费缴纳记录；2）到物业办理更名手续；3）最好能让卖方做全权委托公证，方便后续处理突发事件。
