林婉清律师

婚前买房是否可以使用另一半的公积金，取决于双方是否已登记结婚。《住房公积金管理条例》和《民法典》相关规定，公积金贷款或提取的申请人需为本人或配偶。若未领取结婚证，在法律上不构成配偶关系，婚前单独购房不能直接使用另一半的公积金。但部分地区允许共同购房人申请公积金贷款，需结合地方政策和情况分析。

婚前买房用公积金的3种性

虽然法律上存在限制，但现实中仍有变通方式：

《民法典》第490条规定，当事人采用书面形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或按指印时合同成立。网签作为商品房买卖的电子签约方式，其法律效力等同于纸质合同。但要的是：未完成网签仅代表正式买卖合同未成立，能否退房要看是否已签订认购协议等具有预约合同性质的文件。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购等方式收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，若因不可归责于当事人双方的事由导致未能订立合同，出卖人应当返还定金。网签失败不是任何一方的过错，购房者有权要求退房退款。

《民法典》第1087条规定，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理；协议不成的由法院财产情况判决。对于有贷款的房产，若一方明确表示放弃所有权，需要重点关注三个法律要点：①房屋产权归属需书面确认 ②剩余房贷责任需重新划分 ③必须完成过户登记才算法律生效。即使双方达成口头协议，未经银行同意和房产登记变更，放弃方仍承担连带还款责任。

手把手教你处理"带贷房产"分割

最近帮朋友处理离婚房产分割时发现，很多夫妻卡在房贷问题上。去年有个案例：王女士离婚时自愿放弃房产，结果前夫断供后银行把两人都告了。今天就和大家聊聊怎么避免这种坑：

《民法典》第148条和《消费者权益保护法》规定，卖房人故意隐瞒房屋重大瑕疵或虚假陈述，导致买方做出错误购房决定的，构成法律意义上的欺诈行为。判断是否构成欺诈有3个关键点：1.卖方存在故意隐瞒的主观恶意 2.隐瞒内容属于影响购房决策的重要事实 3.买方因被隐瞒而遭受实际损失。隐瞒房屋存在严重质量问题、发生过非正常死亡事件、产权纠纷等情况，都被认定为欺诈。

一、哪些隐瞒行为被认定成卖房欺诈？

老王花300万买的学区房，过户后才发现墙体大面积渗水，中介承认前业主早就知道但故意隐瞒。这种情况《商品房销售管理办法》，卖方必须对房屋质量瑕疵进行告知，否则不仅要赔偿维修费用，还被判退房退款。

《律师服务收费管理办法》和各地司法部门规定，买房请律师的收费模式主要分为三种：按标的额比例收费、固定费用包干和计时收费。比例为房价的0.5%-1.5%，总价300万的房产，律师费约在1.5万至4.5万之间。但不同地区存在差异，北京、上海等一线城市收费普遍高于二三线城市，且涉及复杂产权问题时额外加收费用。

为什么买房必须请律师？

去年我朋友买房差点踩大坑，房本上居然挂着原房主爷爷的名字！要不是律师查出来，他差点买了套继承纠纷房。律师在买房过程中能帮你：

《民法典》规定，夫妻婚内房产要变更为单独所有，本质上属于产权转移登记行为。无论采用赠与、买卖还是析产方式，都需要夫妻双方携带材料到不动产登记中心办理。特别要的是：若房产有贷款未结清，需先经银行同意才能办理过户！

手把手教你4种房产过户给妻子的方法

方法一：婚内赠与过户（适合无贷款房产）
带着结婚证直奔公证处，签赠与协议公证。重点要说清楚"该房产为妻子个人财产"，去税务大厅缴3%契税（按评估价算），到不动产中心换新证。整个过程2周就能搞定，但记住公证费要按房价的0.8%-1%交。

《个人所得税法》和《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，赠予的房屋若满足“满五唯一”条件（即房产证满5年且为家庭唯一住房），再出售时免征个人所得税和增值税，但仍需缴纳契税、印花税等费用。契税按成交价的1%-3%征收（首套房90㎡以下1%、90㎡以上1.5%；二套房3%），印花税0.05%。若是非普通住宅（如144㎡以上），增值税仍需按差额的5.6%缴纳。

赠予房转卖的三大隐藏费用

你以为满五唯一就万事大吉？实际交易中还有这些费用要：

最近有粉丝在后台问我："王律师，我刚把房子过户给买家，现在还算名下有房吗？"这个问题看起来简单，实际涉及《民法典》物权编的核心规定。第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。简单说就是：只要你在房管局完成过户登记，大红本上名字换成买家的那一刻，这套房就和你没关系了！就像把手机卡过户给别人，话费账单自然不会再算你头上。

房子出手后的那些事儿

前阵子我遇到个典型案例：张阿姨卖了房去帮儿子凑首付，结果在办理新房贷款时，银行说她名下还有房产。后来一查才发现，问题出在物业交接环节。原来她卖房后没及时办理物业更名，供暖费账单还在她名下，这才闹出误会。

《民法典》第406条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但必须及时通知抵押权人（银行）。原业主的房贷未还清时，房子在法律上仍处于抵押状态。作为买家，你有权要求卖家在交易前完成房贷解押，或通过资金监管方式确保交易安全。最关键的是要在《房屋买卖合同》中明确约定解押责任和违约责任，必要时可要求卖家提供阶段性担保。

二手房带房贷交易的三种常见方式

第一种：卖家自己掏钱解押 最安全的操作就是让卖家用自有资金还清房贷。王先生看中一套总价300万的房子，卖家还剩80万房贷，可以约定卖家在签约后15个工作日内办理解押手续。买家最好到银行柜台亲眼看着转账还款，拿到《贷款结清证明》和《他项权证注销材料》才算稳妥。