出卖人卖房后又抵押如何处理
《民法典》第406条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，房屋买卖合同签订后，出卖人擅自抵押房产属于根本违约行为。若房屋已过户，抵押行为被认定无效；若未过户，买受人可主张解除合同并要求赔偿。处理核心在于判断房屋所有权状态和抵押登记时间顺序。
一、遇到这种糟心事怎么办？手把手教你应对
老张去年买了套二手房，刚装修完突然收到银行催款通知，这才发现原房主把房子偷偷抵押了！这种情况现实中并不少见，教你三步紧急应对：
第一步：立即到不动产登记中心调取档案，确认抵押登记时间。抵押发生在买卖合同备案之后，就抓住了关键证据。
第二步：收集全套购房材料：合同、付款凭证、过户材料、装修发票等，最好能找到原房主明知交易存在仍办理抵押的证据（微信聊天记录）。
第三步：先向房管部门申请异议登记（有效期15天），准备起诉材料。去年武汉就有个案例，买家通过异议登记成功冻结了抵押流程。
二、预防比补救更重要！5个避坑指南
1. 签约当天就要查档：别信房东说的"产证绝对干净"，花30块钱查档最靠谱。有个北京买家就是查档发现房子有3次抵押记录，当场终止交易。
2. 资金监管必须做：深圳新规要求百万以上房款必须监管，其他地区建议主动要求。别图省事直接转账，见过太多钱房两空的案例。
3. 预告登记别忘记：办完网签立即做预告登记，这个能对抗后续抵押。杭州某楼盘30多户业主就是靠这个保住房子。
4. 合同要写"毒丸条款"：约定若出现抵押行为，违约金按日千分之一计算。上海法院去年支持过这类条款，让房东不敢轻举妄动。
5. 收房前再查一次档：过户后别急着庆祝，收房前确认产权状态。有中介爆料，曾遇到房东上午过户下午就去抵押的骚操作。
三、常见问题答疑
1. 已经过户的房子被抵押怎么办？
这种情况比较少见但更棘手。抵押登记在过户之后，立即起诉要求确认抵押无效。《民法典》物权编司法解释，银行未尽审查义务被认定为非善意第三人。广州中院有个判例，判决银行解除抵押并赔偿买家损失。
2. 如何证明房东恶意抵押？
关键看时间节点和资金流向。收集：①抵押合同签订时间证明 ②抵押贷款用途证据 ③房东收到房款后立即办理抵押的银行流水。曾有案例因房东抵押贷款用于赌博，被法院认定恶意欺诈。
3. 购房合同无效的情形有哪些？
！遇到以下情况可以主张合同无效：①一房二卖并抵押 ②伪造证件出售 ③抵押在前隐瞒未告知。但单纯先卖后抵押不必然导致合同无效，需要结合情况判断。
4. 银行强行拍卖房子怎么办？
立即申请财产保全，提起执行异议之诉。准备：①网签备案证明 ②付款凭证 ③实际占有证据（物业费、水电费单据）。苏州工业园区法院去年支持过类似案例，中止了司法拍卖程序。
5. 钱房两空怎么追责？
可追究民事和刑事责任：①民事诉讼主张房款返还+赔偿 ②向公安机关报案合同诈骗 ③起诉中介未尽审查义务（如有过错）。郑州判例中，买家通过刑事附带民事诉讼成功追回全部损失。
