宅基地买卖纠纷打官司一般怎么判决
《土地管理法》和《民法典》规定，宅基地属于农民集体所有，村民仅享有使用权。宅基地买卖本身存在法律风险，尤其是卖给非本村集体成员时，法院会判决买卖合同无效，并要求双方返还财产。但判决会结合合同签订时间、房屋现状、过错责任等因素综合考量，特殊情况下也出现部分有效或折中处理的结果。
一、为什么宅基地买卖合同容易被判无效？
说白了，宅基地不是普通商品房！法律规定宅基地是保障农民居住的福利性用地，只能在村集体内部流转。举个例子：张三把自家宅基地卖给隔壁村的李四，这就像把学校食堂的饭卡卖给校外人员——性质上就不被允许！
法院判合同无效时，最常见的处理方式就是"退钱退地"。但会遇到很多头疼问题：房子已经翻建了怎么办？房价涨了损失谁承担？这时候法官会看谁过错更大——卖方明知违法还卖地，要赔更多钱；买方强行占地建房，连装修费都拿不回。
二、这5种特殊情况改变判决结果
情况1：卖给同村人但没办手续
王五把宅基地转让给同村的赵六，虽然没办过户，但法院认定实质履行有效，要求补办手续。关键看是不是双方真实意愿，有没有长期实际居住。
情况2：城里人买了地但盖了房
外地人买了宅基地建房，法院虽然判合同无效，但允许折价补偿。让卖家按建筑成本价赔偿，避免买方血本无归。
情况3：买卖发生在20年前
对于历史遗留问题，有些法院会考虑社会稳定因素。买卖已超过诉讼时效，或者买方已经落户本村，有不同判决。
三、打这种官司要的3个关键点
证据收集：保存好付款凭证、协议书、证人证言，哪怕是个手写收据都比空口白话强！
诉讼策略：别光盯着合同有效无效，要提前想好合同无效了，怎么争取最大赔偿。
调解机会：这类案件法官最爱调解，候补办集体组织成员身份，柳暗花明。
四、常见问题解答
1. 外村人买宅基地签的合同一定无效吗？
基本上是的！除非买方后来把户口迁入本村，或者得到村集体追认。但这种情况就像中彩票——理论上存在，现实中极少。
2. 房子已经翻建了会被强拆吗？
法院不会直接判强拆，而是让卖方折价赔偿。但是违章建筑，会被国土部门另案处理。
3. 签了"长期租赁合同"算合法吗？
别耍小聪明！超过20年的租赁期，或者合同实质是买卖的，照样会被认定无效。去年就有案例判了70年"租赁合同"无效。
4. 父母把宅基地分给子女算买卖吗？
这种情况要看有没有变更使用权人。是赠与给同村子女，配合分户手续办理，没问题。
5. 打官司要准备哪些材料？
必须准备：土地证/宅基地使用证、买卖合同、付款凭证、村委会证明。加分项：邻居证人证词、历年缴费单据、房屋现状照片。
